[대출금리 하락·가계대출 급증… ‘부동산 불안’ 싹부터 자르라] ....

[대출금리 하락·가계대출 급증… ‘부동산 불안’ 싹부터 자르라 ]

[이자율 1%p 내리면 집값 17% 오를 수 있어… 기준금리에 주목하라] 

[사회초년생 내 집 마련은 ‘입지·시간·금융’을 기억하라]

 

 

 

대출금리 하락·가계대출 급증… ‘부동산 불안’ 싹부터 자르라

 

주요 시중은행에서 연간 이자가 2%대로 내려앉은 주택담보대출 상품이 속속 등장하고 있다. 국내외 중앙은행의 기준금리 인하에 대한 기대감이 미리 반영되기 시작한 것이다. 금리 부담이 줄면서 올해 초까지 안정세를 보이던 대출은 다시 증가하기 시작했다. 이자 부담이 줄어든 대출자금이 자산시장으로 유입되면서 다시 거품이 낄 것이란 우려도 커지고 있다.

현재 주요 시중은행의 혼합형(5년 고정금리+변동금리) 주택담보대출 금리는 연 2.9∼5.4%다. 최저 금리가 지난달 초보다 0.54% 내려 3년 전 수준으로 하락했다. 한국은행 기준금리 3.5%보다 낮다. 하반기 중 기준금리 하락이 시작될 것이란 전망에 은행의 조달금리가 떨어진 영향이다. 문제는 대출 부담 감소로 부동산·주식 시장에서 차입 투자 열풍이 재연될 가능성이 적지 않다는 점이다.

KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5대 은행의 가계대출 잔액은 707조6000억 원으로 이달 들어 20일간 4조4000억 원 증가했다. 6월 전체로 보면 5조2000억 원 증가한 5월을 넘어설 것으로 전망된다. 금융당국은 연간 가계대출 증가율을 경제성장률 전망치인 2.5% 내로 묶어줄 것을 요청하고 있는데, 5대 은행 대출은 상반기가 끝나기도 전에 2.2%나 늘었다.

 

부동산 시장의 불안 조짐은 이미 커지고 있다. 13주 연속 오른 서울 아파트 값은 주간 상승 폭이 2년 7개월 만에 최고치를 찍었다. 상반기 서울 아파트 매매 거래량은 2021년 이후 가장 많았다. 아파트 값 급등과 대출이자 하락이 겹치자 머뭇거리던 무주택자들이 부동산 매입에 뛰어드는 분위기다. 공사비 갈등으로 재건축·재개발 사업이 멈춰서면서 주택 공급에 차질이 빚어질 거란 우려까지 위기감을 키우고 있다.

가계부채는 국내외 분석기관이 공통적으로 꼽는 한국 경제 최대의 뇌관이다. 그런데도 정부는 저리의 정책금융 상품 판매를 금융회사에 압박해 왔다. 지난달 은행권에서 늘어난 주택담보대출 중 정책금융 비중이 67%나 된다. 한쪽에선 대출 총량을 억제하고, 다른 쪽에선 정부의 정책대출을 독려하는 엇박자 정책으로는 ‘부동산 광풍’의 재발을 막기 어렵다.

 

-동아일보(24-06-24)-

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이자율 1%p 내리면 집값 17% 오를 수 있어… 기준금리에 주목하라

더 험난해진 내 집 마련, 명심해야 할 원칙은? 

 

지난달 25일 서울 송파구 서울스카이 전망대에서 내려다본 풍경. 부동산은 투자재이기 때문에 매입할 때 본인의 미래 소득과 함께 금융 환경 변화를 고려해야 한다. /뉴스1

 

사회 초년생의 내 집 마련에서 고려해야 할 3요소는 입지, 시간, 금융이다. 입지와 시간에 대해서는 지난 회에 설명했고 이번 회에는 금융에 대해 다루고자 한다. 금융은 향후 가장 중요한 요인이 될 수 있다. 부동산은 투자재이기 때문에 다른 재화와의 비교도 중요하지만, 본인의 미래 소득과 금융 환경 변화(금리의 장기적 트렌드)도 고려해야 한다.

 

십수 년 전 한국의 대형 금융회사는 중남미 지역 부동산에 투자하면서 ‘10%대 투자 수익률을 달성할 유망 상품’이라고 선전했다. 당시 대한민국 부동산의 투자 수익률은 4%대. 둘을 비교하면 당연히 10%대 수익률의 중남미 부동산이 월등히 매력적인 투자처였다.

 

그런데 대한민국과 중남미를 단순 비교해서 투자를 결정하면 안 된다. 부동산이라는 재화는 환금성의 제약이 존재하기에, 국가별 저울질도 중요할 수 있으나, 투자 대상국의 다른 재화(주식 수익률, 채권 수익률 등)와도 비교해야 한다.

 

이 관점에서 중남미 부동산 투자는 패착이었다. 당시 해당 국가의 국채 수익률은 10%에 달했고, 부동산 투자수익률과 별 차이가 없었다. 부동산은 제때 매각하기 힘든 상황도 존재하기에 위험성이 끼어 있다. 그런데 국채는 국가가 망하지 않는 한 이자를 받을 수 있고 시장에서 자주 거래된다. 따라서 국채 수익률과 부동산 수익률이 10%로 같다면, 당연히 국채를 매입하는 게 맞다. 해당 국가의 부동산에 투자하려면 투자 수익률이 국채 수익률보다 훨씬 높아야 한다.

 

두 번째 고려 사항은 자신의 소득 대비 주거 비용(주택담보대출액), 그리고 기준금리의 중장기 예측치다. 한국은행이나 미국 연방준비은행의 기준금리 패턴을 보면 기준금리가 상승하는 경우 다년간에 걸쳐 진행된다. 예를 들어, 코로나가 심각해지면서 시장에 유동성을 공급하기 위해 한국은행이 2020년 5월, 0.5%대로 기준금리를 인하했다. 0.5% 기준금리는 2021년 7월까지 유지되다 2021년 8월에야 0.75%로 인상됐다. 그리고 기준금리는 꾸준히 상승해 2024년 현재 3.5%에 이른다. 즉, 기준금리 인상 기조가 32개월 이상 유지되고 있는 것이다. 이 기간 주택 담보 이자가 오르며 아파트 시장에서 거래량이 줄고 가격이 하락하는 진통을 겪었다.

 

반대로 기준금리 인하가 시작된다면, 이 또한 장기에 걸쳐 이루어질 것이다. 주식시장처럼 한두 달 후 갑자기 방향이 바뀌는 상황은 거의 나타나지 않는다. 기준금리 인하가 시작되면, 비록 한 번에 큰 폭으로 일어나진 않더라도 수십 개월에 걸쳐 꾸준히 금리가 인하될 수 있다.

 

기준금리 인하는 장기적으로 주택 담보 대출 이자의 하락을 부른다. 이는 과거보다 본인이 지불해야 할 주거 비용(주택 담보 이자 금액)을 감소시킨다. 이 상황이 되면, 아파트 가격이 움직이지 않는다고 할 때, 주택 수요자는 더 높은 가격으로 해당 아파트를 매입할 수 있는 여건이 조성된다.

 

경기 수원시 한 금융기관 앞에 붙은 주택담보대출 현수막 앞을 시민들이 지나고 있다. /뉴스1

 

예를 들어, 10억원 주택을 LTV 50%(5억원 주택담보대출)에 4% 이자로 구입하는 경우, 1년 주택 대출액은 2000만원이다. 그런데, 주택 담보 이자가 3%로 인하된다면, 1년 주택 대출액은 1500만원으로 낮아지게 된다. 이때 주택 수요자는 ‘나는 주거 비용을 2000만원까지 부담할 수 있으니, 더 큰 집으로 옮겨볼까?’라고 생각할 수 있다. 즉, 2000만원 주택 담보 대출액을 3%에 낸다고 했을 때의 1년치 주택 담보 대출액(6억6600만원)까지 감당할 수 있다고 본 것이다. 그는 기존 자본금 5억원에 신규 부담 가능 주택 담보 대출액을 합한 11억 6600만원의 주택까지 관심을 갖게 된다. 따라서, 시장에는 가격 상승 모멘텀이 발생한다. 불과 1%포인트의 이자율 하락이 주택 가격 16.6% 상승 가능성을 만들어낸 것이다. 따라서, 약간의 이자율 하락이 주택 시장에 미치는 영향은 매우 크다.

 

물론 여기에는 다른 조건들이 갖춰져야 하는데, 주택 수요자들의 실질 소득(본인의 소득에서 인플레이션을 고려한 부분)이 유지돼야 된다. 소득이 물가만큼 오르지 않는다면, 사람들은 주택 시장 참여에 회의적일 수 있다. 따라서, 금융 측면에서는 기준금리 인하 시점이 언제인지 그리고 인플레이션 대비 본인 소득 상황이 어떤지 꼼꼼히 살펴야 한다.

 

그런데 부동산 매수의 세 가지 고려 요소(입지, 시간, 금융)는 객관적 지표임에 틀림없으나, 각 경제 주체에게 이들보다 중요한 요소가 있을 수 있다. 결혼과 출산으로 가구 인원수가 증가한 경우, 자식이 성장하면서 주택 규모가 기존보다 커져야 하는 경우 등 다양한 요소가 주택 시장 참여에 영향을 미친다.

 

필자가 서울 아파트에 거주할 때, 유년기의 아들이 버스 정류장 옆에 쪼그려 앉아 풀을 신기하게 쳐다보며 뜯는 모습을 본 적이 있다. 왜 그러냐고 묻자 아들은 “미국에서 살 때 집 앞에 정원이 있었는데, 한국에선 풀을 너무 오랜만에 본 것 같다”고 답했다. 서울 아파트 단지는 매우 편리하며 가족에게 행복한 지역이라는 생각은 착각이었다.

 

이후 경기도 신도시로 이주하여 오랜 기간 살았는데, 부동산 가격 상승은 서울에 많이 못 미쳤다. 그럼에도 아들과 근처 공원에서 야구를 하고 자전거를 탄 기억과 그때의 행복은 아파트 가격 상승과는 비교도 안 될 만큼 소중한 가치였다.

 

입지, 시간, 금융은 모두 데이터에 불과하다. 각자 삶에서 느낄 수 있는 행복은 이런 정량적 수치를 초월한다. 거주지를 선택할 때 본인이 추구하는 진정한 가치에 대해서도 함께 고민하기 바란다.

 

-김경민 서울대 교수·도시계획전공, 조선일보(24-03-30)-

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사회초년생 내 집 마련은 ‘입지·시간·금융’을 기억하라

 

더 험난해진 내 집 마련 명심해야 할 원칙은? 

 

몇 년 사이 서울 등 수도권 집값이 높게 상승하면서 사회 초년생들은 내 집 마련 고민이 더 깊어졌다. 아예 포기하는 경우도 적지 않다. 부모 도움 없이는 내 집 마련이 어렵다 보니 당장 사회로 진출한 뒤 전세와 월세 중 무엇을 택해야 할지, 서울 밖 수도권에 내 집 마련을 서두르는 게 좋은지 등이 고민된다는 질문을 받았다.

 

보통 수도권 지역의 아파트를 매수하길 원하는 사회 초년생이라면 서울과 경기도를 비교할 것이다. 다수는 서울을 우선순위에 두고 분석한다. 많은 사람이 말하는 부동산 원칙인 ‘입지, 입지, 입지’ 원칙에 중점을 두는 셈이다. 필자는 이 원칙에도 수긍하지만 부동산 투자 원칙은 ‘입지, 시간, 금융’이 더 적절하다고 본다. IMF 외환 위기와 2008년 글로벌 금융 위기가 부동산 시장에 어떤 타격을 입혔는지를 감안하면 더 그렇다.

 

아무리 입지가 좋아도 IMF 외환 위기 당시 서울 강남 부동산 시장은 심각하게 급락했다. 더불어 자신이 성공한 의사와 변호사여도 많은 자본을 축적하지 않았다면, 주택담보대출의 LTV(구매하려는 주택 가격에서 담보 대출이 가능한 비율)가 낮아지는 순간 부동산 매입이 어려워질 수 있다. 내 집 마련에서는 시간과 금융도 입지만큼 중요할 수밖에 없다. 답을 두 편으로 나누어 ‘입지, 시간, 금융’ 원칙 중 이번에는 ‘입지’와 ‘시간’에 대해 설명하려 한다. ‘금융’은 다음에 소개하겠다.

 

이달 중순 개통을 앞둔 GTX-A 열차가 시운전에 나선 모습. 수도권광역급행철도(GTX)가 차차 개통되면 서울에서 물리적으로 떨어져 있더라도 접근성이 좋은 새로운 시장이 나타날 가능성이 있다. /뉴시스

 

입지의 관점에서 서울과 인근 신도시를 나누어 살펴보자. 현시점에서 도시가 제공하는 각종 어메니티(문화 자원, 교육, 상업시설)와 업무지구 크기와 접근성을 보면 서울이 신도시를 크게 앞선다. 그러나 GTX가 준공되고 보다 빠른 교통 혁신이 현실화된다면 새로운 상황이 도래한다. 현재 경기 한 지역에서 서울 강남 업무지구까지의 거리가 40km이고 오전 출근 시간이 1시간 반이 걸린다 하더라도, 광역교통망의 구축은 그 통행 시간 자체를 절반으로 줄일 수 있다. 교통 혁신이 광역 차원의 공간 혁신을 이끌면서 앞으로는 물리적 거리가 아닌 시간 거리가 주는 효용이 더 크게 나타날 것이다. 서울과 물리적으로 떨어져 있더라도 괜찮은 어메니티를 제공하는 지역인 동시에 서울 업무지구로 시간적 접근성이 획기적으로 개선된다면, 서울 밖에 새로운 대안 시장이 나타날 가능성이 커졌다.

 

다만 추가로 고민해야 할 부분이 있다. 계층 간 불균형이 심해지면서 공간 불균형(지역 내 주택 시장의 구분, 차별화, 분화)도 심해지는 추세다. 서울 내부의 모든 지역이 다 같이 동일한 폭만큼 상승하고 하락하는 상황이 아니다. 서울 시내의 하위 시장이 새롭게 정의되고 있고, 단기적 움직임이 매우 다르게 나타나고 있다. 가령 같은 강남권이라 하더라도 동일 평형대(25평형) 도곡동 도곡렉슬 아파트와 잠실동 엘리트(엘스, 리센츠, 트리지움 아파트)의 흐름이 분화되고 있다. 두 지역은 2010년 대략 7억원 중반대를 유지하였고 2018년까지도 13억 후반대로 비슷한 상황이지만 2019년 이후 격차가 벌어지고 있다. 같은 강남 3구임에도 가장 수요가 많은 평형대에서 강남구와 송파구 시장이 분화된 것이다.

 

이런 입지 관점을 유지하면서 투자 시점, 즉 ‘시간’도 고민해야 한다. 투자 시점 결정을 위해서는 국가와 지역, 그리고 주목하던 입지의 ‘과거’ 트렌드와 ‘미래’ 트렌드를 함께 분석해야 한다. 그리고 이 시간 축에서 특히 대형 단지 평형대별 가격 트렌드를 꼼꼼히 봐야 한다. 가급적 분기별 트렌드를 분석하자. 절대 월별, 주별 단위에 흔들리면 안 된다. 평형은 25평 혹은 33평에 집중하자.

 

서울 강남구 수서역에서 열린 수도권 광역급행철도(GTX)-A 수서~동탄구간 영업시운전 공개행사에서 관계자들이 열차내부를 점검하고 있다. /연합뉴스

 

거시 경제가 활황이고 한동안 활황세가 예상된다면 부동산 시장의 미래는 장밋빛일 수 있다. 하지만 지금 대한민국 경제 모멘텀을 볼 때 미래를 장담하기 어렵다. 문제는 미래 경제 상황이 좋지 않다고 볼 때 “한 국가의 경제가 좋지 않다면 모든 지역의 부동산 시장이 안 좋을 것”이라는 일반화의 오류를 범하는 경우가 흔하다는 것. 실제 부동산 시장은 국가 경제가 좋지 않더라도 어느 지역의 경제는 상대적으로 우월적 지위를 영위하기도 한다. 그 지역의 주택 시장은 국가 경제와 상관이 없다. 쇠퇴하는 다른 지역 노동자들이 직업을 제공하는 해당 지역으로 몰리고, 주택 수요가 증가하는 혜택을 누린다.

 

시간 원칙에서 고려해야 할 다른 요소는 부동산 시장과 금융 시장에 나타나는 내외부적 쇼크이다. 코로나라는 역대급 위기가 닥쳤을 때 암울한 전망이 나왔던 것과 달리, 전 세계가 유례없이 무제한 금융 자본 투여로 대응하면서 도리어 자산 가격이 폭등한 경험을 잊어선 안 된다.

 

물론 이렇게 투자 시점을 정확히 예측하기란 쉽지 않다. 더군다나 한국은 정부가 부동산 시장에 직간접적으로 개입한다. 가령 작년 초 부동산 시장이 일시적으로 호전된 것은 중앙정부의 특례보금자리론 효과라는 점을 부인하기 어렵다. 정부가 개입해 부동산 경착륙 흐름을 막은 것이다.

 

따라서 사회 초년생 입장에서 내 집을 마련하려면 무조건 바닥 시점을 노리기보다 바닥을 확인하고 무릎 수준에서 매입하는 전략을 취하는 게 현실적이다. 부동산은 기본적으로 장기 보유(장기 투자)를 요구한다. 매입한 다음 날 매도가 가능한 주식과 채권이 아니다. 부동산은 이에 더해 환금성이 적다는 리스크가 존재한다. 위험성이 있는 상품이다. 내 집 마련에 성공하려면 입지에 대한 분석과 더불어 보수적 견지에서 시점을 정하는 인내가 필요하다.

 

-김경민 서울대 교수·도시계획전공, 조선일보(24-03-02)-

 

 

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