[서울 그린벨트까지 풀어 집 공급, 野도 집값 안정 협조를] ....

[서울 그린벨트까지 풀어 집 공급, 野도 집값 안정 협조를]

[尹 정부 4번째 주택 공급 대책… 野 설득 없인 탁상공론]

[서울은 ‘불장’ 조짐, 지방은 ‘미분양’ 적체… 양극화 심화되나] 

[서울 아파트 상승 추세, 어떻게 대처해야 하나?]

 

 

 

서울 그린벨트까지 풀어 집 공급, 野도 집값 안정 협조를

 

(서울=뉴스1) = 정부는 8일 부동산 관계장관회의를 열고 '주거안정을 위한 주택공급 확대방안'을 발표했다. 정부는 기존에 지어진 소형주택을 구입해 등록임대주택으로 등록·임대하는 경우 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 산정 시 주택 수에서 제외하기로 했다. 대상은 전용 60㎡ 이하의 다가구주택, 연립·다세대주택, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔로, 취득가격은 수도권의 경우 6억 원 미만, 지방의 경우 3억 원 미만이어야 한다. 사진은 지난 4일 서울 중구 남산에서 바라본 도심 아파트 단지와 빌라촌. (뉴스1 DB). 2024.8.8/뉴스1

 

서울 아파트 값이 급등하자 정부가 12년 만에 서울 그린벨트(개발제한구역)를 대폭 풀어 주택 용지를 공급하기로 했다. 올해와 내년에 서울과 수도권 그린벨트 해제로 8만호 규모의 신규 택지를 공급한다. 현재 서울에는 전체 면적의 24.6%(149㎢)에 이르는 그린벨트가 있다.

 

정부는 이번 집 공급 대책에서 전세 사기 여파로 공급이 위축된 신축 빌라(연립주택) 등을 내년까지 11만가구 이상 매입해 임대주택으로 활용하기로 했다. 전세가가 매매가에 영향을 미치는 일을 막기 위한 것이다. 전·월세 수요가 많은 서울 신축 빌라는 공급이 정상화될 때까지 LH(한국토지주택공사)가 무제한으로 사들이기로 했다. 공사비 급등으로 아파트 착공이 늦어지는 것을 막기 위해 민간 건설 아파트에 미분양이 발생하면 LH가 22조원 규모로 매입해서 공공 주택으로 활용하기로 했다. 재건축·재개발도 특례법을 제정해서 현재 10년 이상 걸리는 사업 기간을 길게는 3년 단축하기로 했다. 용적률과 임대주택 비율도 완화해 사업성을 높일 방침이다. 정부는 이번 대책을 통해 2029년까지 서울과 수도권에 42만7000가구가 공급될 것이라고 했다.

 

그린벨트는 ‘경제’를 넘어선 가치를 갖고 있다. 대대손손 지키고 가꿔야 한다. 그런 그린벨트를 일부 풀지 않으면 안 될 정도로 지금 집값 문제가 심각하다. 이미 불붙은 서울 지역 투기 심리를 단번에 잠재울지는 미지수이지만 이 정도면 특단 카드까지 동원한 것이다.

 

지금 서울 집값 불안은 사람들이 ‘집 공급 부족’을 예상하고 있는데 기인한다. 그러니 주택을 앞당겨 구입하려는 수요가 늘고, 투기 붐이 가세하는 것이다. 서울 아파트 전세가는 64주 연속 상승, 아파트 매매가는 20주 연속 상승했다. 빌라 등도 동반 상승하고 있다. 전국에서 무주택 비율이 가장 높은 서울에 적시에 아파트를 공급해서 과도한 투기 심리를 막아야 한다. 서울 집값 상승이 결국 전국으로 번진다는 점에서 이는 비단 서울만의 문제가 아니다.

 

이번 부동산 대책도 ‘재건축·재개발 특례법’ 제정 등 입법이 필요하다. 국회를 장악한 민주당이 협조하지 않으면 안 된다는 뜻이다. 이는 정치나 정쟁과 아무 상관 없는 순수 민생 문제다. 민주당이 책임 있는 자세로 정부 집값 안정 대책에 협조하기 바란다.

 

-조선일보(24-08-09)-

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尹 정부 4번째 주택 공급 대책… 野 설득 없인 탁상공론

정부가 재건축·재개발 사업기간을 단축하고, 12년 만에 서울의 그린벨트(개발제한구역)를 풀어 신규 택지를 공급하는 등의 내용이 담긴 ‘8·8 부동산 대책’을 내놨다. 윤석열 정부 들어 4번째 발표된 주택 공급 대책이다. 정부는 이를 위해 특례법까지 만들 계획이지만 야당 협조 없인 불가능하다. 같은 이유로 성과가 없었던 올해 초 ‘1·10 대책’의 재탕이 될 수 있다는 우려가 나온다.

이번 대책의 핵심은 ‘재건축·재개발 촉진법’을 제정해 8단계인 주택 정비사업 절차를 6단계로 압축해 사업기간을 절반으로 줄인다는 것이다. 용적률 혜택을 더 주고, 임대주택 공급 의무와 국민주택 의무건설 비중도 낮춰 사업성을 높여주기로 했다. 그린벨트를 풀어 서울을 비롯한 수도권에 8만 채 규모 신규 택지를 확보하고, 1주택자가 빌라나 오피스텔을 임대용으로 사면 다주택자에게 물리는 세금을 부과하지 않기로 했다.

문제는 프로젝트파이낸싱(PF) 부실, 건축비·인건비 급등으로 멈춰 선 재건축·재개발 사업들이 사업기간을 줄여주고, 수익성을 일부 높여주는 것만으로 단기간 내에 정상화되기 어렵다는 점이다. 서울의 그린벨트 해제도 과거 역대 정부가 신규택지 공급을 위해 추진했지만, 주민 등의 반발에 부딪혀 성과를 내지 못한 대책이다. 서울에서만 최소 1만 채 규모 그린벨트 해제 지역을 포함해 8만 채 규모의 신규택지를 마련하겠다지만 현실화하긴 쉽지 않다.

 

게다가 여야의 정쟁으로 국회 입법 기능이 마비돼 주택 공급 확대를 위한 법을 새로 만드는 것도 순탄치 않을 것으로 전망된다. 30년 넘은 재건축 단지의 안전진단을 면제해 사업기간을 3년 단축하겠다는 내용을 담아 정부가 연초에 내놓은 1·10 대책도 여야 협의가 이뤄지지 않아 사실상 아무런 진척이 없다. 임대사업용 다주택 보유에 세제 혜택을 주는 건 야당이 반대할 가능성이 커 합의도 쉽지 않다.

그럼에도 천정부지로 치솟는 수도권 집값을 잡으려면 아파트 공급 확대가 절실한 상황이다. 얼어붙은 빌라·오피스텔 시장을 더 방치할 경우 서민 세입자의 주거여건은 더 악화할 것이다. 최근 민생문제에 대해선 협력해야 한다는 공감대가 여야 간에 형성되고 있다. 정부 여당은 야당과 대화를 통해 주택 공급 방안을 여야정 협치의 성공사례로 만들어내야 한다.

 

-동아일보(24-08-09)-

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서울은 ‘불장’ 조짐, 지방은 ‘미분양’ 적체… 양극화 심화되나

서울 아파트 가격이 슬금슬금 오르며 ‘불장’ 조짐을 보이지만 지방 주택시장은 여전히 냉기가 돈다. 최근 전국 아파트 평균 가격을 조사한 결과를 보면 서울 아파트 한 채(12억9967만 원) 가격이 지방 아파트 3.7채 값이다. 10년 전만 해도 지방 아파트 두 채면 서울 아파트 한 채를 살 수 있었다. ‘서울 입성’이 하늘의 별 따기가 됐다.

▷서울과 지방 부동산의 ‘초양극화’ 현상은 분양 시장에서도 뚜렷하게 나타난다. 이른바 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양은 5월 말 기준 1만3230채로 최근 10년간 최대치를 기록했다. 지방이 80%를 차지한다. 공사가 끝난 뒤 사용 승인이 나고도 안 팔린 아파트를 떠안은 건설사는 프로젝트파이낸싱(PF)으로 조달한 자금을 갚을 수 없다. 이자를 감당하지 못하고 도산이라도 하면 가뜩이나 침체된 지역 경제에 이런 악재가 없다. 올해 상반기 부도를 맞은 건설사는 20곳으로 이미 지난해 1년 치 수준과 맞먹는다.

▷도산 위기에 직면한 지방 중소 건설사들은 원금 보장, 할인 분양 등 ‘미분양 떨이’로 유동성 확보에 나서고 있다. 전국 시도에서 미분양 물량이 가장 많은 대구의 경우 전체 분양가의 15%를 깎아주고 2500만 원을 환급해 준다는 아파트가 등장했다. 이 아파트는 입주 2년 후 시세가 떨어지면 원래 매입 가격에 다시 사 주겠다는 약속도 내걸었다. 기존에 분양받은 입주민들과의 갈등도 심해지고 있다. 할인 가격에 분양받은 입주민의 이사를 막으려고 정문을 지키거나 아예 철조망을 두른 곳도 있다. 할인 분양받은 입주민에게는 관리비를 비싸게 물리기도 한다.

 

▷지방 미분양 재고가 좀처럼 줄지 않는 현상은 고금리로 집 살 사람은 줄었는데 분양가는 높게 책정된 탓이 크다. 코로나 팬데믹을 지나며 치솟은 자재값, 임금 등이 분양가에 반영됐다. 건설사의 자구 노력도 부족했다. 정확한 수요 예측 없이 아파트부터 지었고 원가 절감을 통해 상품성을 높이려 하지 않았다. 수요가 몰리는 서울은 그 격차가 덜하지만 지방 아파트 분양가는 매매가보다 ㎡당 평균 163만 원이 높은 것으로 조사됐다.

▷최근 서울의 똘똘한 1채로 투자 쏠림이 더욱 심해지면서 지방 건설업 생태계는 무너지기 직전이다. 지방 곳곳에 철근을 드러낸 채 공사가 멈추거나 입주가 지연되는 아파트가 늘고 있다. 자금력이 달리는 지방 중소 건설사와 그 협력업체들이 줄도산 위기에 처해 있고 인근 상권들도 맥을 못추고 있다. 서울과 지방 주택 시장의 초양극화가 심화하면 지방의 박탈감이 커지고 지방 소멸은 가속화할 우려가 크다. 서울과 지방의 부동산 정책을 달리 쓰는 세심함이 필요한 시기다.

-우경임 논설위원, 동아일보(24-07-22)-

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서울 아파트 상승 추세, 어떻게 대처해야 하나?

 

냉면 값 비싸다고 정부가 시장에 개입하나?

 

매매량·임대량의 거래 비율 변화 등을 보면 서울 아파트 시장은 추세 상승이 시작됐다. 정부는 부동산 관계장관회의를 10개월 만에 개최했다. /뉴시스

 

전세 가격 상승에 이어 서울 아파트 매매가격도 심상치 않다. 시장의 염려를 아는지 모르는지 국토부는 “집값 상승은 지엽적이고 추세 상승은 아니다”라는 반응이다. 동의할 수 없다.

 

필자의 연구실 분석에 의하면, 서울 아파트 시장은 추세 상승이 시작되었다. 아파트 가격의 단기이동평균과 장기이동평균 비교 분석, 매매량·임대량의 거래 비율 변화, 대형 단지별 ‘N’파형 분석 등 다각도로 살펴도 결과는 동일하다. 모두 추세 상승을 가리킨다. 다만, 가격의 급상승을 의미하지는 않는다.

 

전체 거래량(매매+임대)에서 매매 비율의 시계열 분석을 하면 의미 있는 동향 파악이 가능하다. 주택시장에 참여하는 사람들은 매매와 임차 중 선택(Tenure Choice)의 기로에 서는데, 상대적으로 임대차 비용이 낮다면 당연히 월세 혹은 전세를 고른다. 그런데 임대차 가격이 급상승한 경우에는 ‘이 비용에 전세·월세를 살 바에야 괜찮은 주택대출 상품을 끼고 매수를 할까?’ 생각하게 된다. 따라서 매매 비율의 변화는 시장 상황을 대변해 준다.

 

추세 상승이 나타나고 있다면 정책 당국은 무엇을 해야 할까? 윤석열 정부의 부동산 정책은 규제 완화 기조였다. 그런데 갑자기 수요를 잡기 위해 LTV, DTI 요건을 강화하고 세제를 강화해야 하나? 다음 두 질문에 답해야 한다. 주택정책의 목표는 무엇인가? 자유시장 경제 원칙이 부동산 시장에 적용되고 있는가?

 

2021년 OECD는 주요 40국의 주택정책을 리뷰한 보고서를 작성하였다. 그 보고서에 의하면 우리나라는 주택정책 목표가 부재한 4국 중 하나이다. 의아할 것이다. 대한민국 정부는 시장에 작은 변화가 생겨도 LTV, DTI를 밥 먹듯이 바꾸고 세제도 정권마다 춤을 추는 나라 아닌가. OECD는 왜 우리나라 주택정책의 목표가 없다고 보았을까?

 

필자는 OECD 보고서가 이야기하는 본질에 찬성한다. 좌우를 떠나 한국 정부는 그동안 자유시장 경제 원칙에 부합하지 않는 주택정책을 펼쳤다. 그것은 주택정책의 목표 부재와 연결된다. 우리는 주택 가격이 급등하면 안정화를 위해 “집값을 잡아야 한다”고 생각하고, 가격이 급락하면 “집값을 떠받쳐야 한다”는 생각을 당연시한다. 자유시장 경제에서 가격은 시장의 자기 조정 기능에 의해 결정되는데, 개인이 소유한 재화 중 가장 비싼 부동산에 정부가 개입하는 게 과연 맞는 것일까? 

 

서울 아파트 매매가격 상승 폭이 점점 커지며 17주 연속 상승세를 이어가고 있다. 서울 아파트 전셋값은 상승 폭은 다소 줄었으나 61주 연속 상승세를 이어갔다. /뉴시스

 

서울의 유명 냉면집에서 냉면 한 그릇은 1만5000원에 이른다. 여름철 대표 음식이던 냉면 가격을 서민들이 부담스러워한다고, 정부가 개입해 냉면 가격 안정화를 외친다면 어떻게 받아들여야 하나? 그런데 하물며 냉면보다 수만 배 비싼 주택 가격은?

 

OECD 국가에서 주택정책의 목표는 집값 안정화가 아니다. ‘적정 주거 환경(Housing Affordability)의 향상’이라야 한다. 자본주의 국가의 정부는 주택을 안정적으로 공급하는 환경을 조성해야 하고 국민들이 적정 비용을 지불하고 장기적으로 거주(매입 혹은 임차)할 수 있는 환경을 조성해야 한다. 중산층과 서민이 거주할 수 있는 주택을 공공 혹은 민간 디벨로퍼가 건설하는 환경을 만드는 나라가 좋은 나라이다. 한국처럼 가격이 높으니 잡아야 하고 낮으니 떠받쳐야 한다는 목표를 가진 OECD 국가는 없다. 자유시장 경제 원칙에 어긋나기 때문이다.

 

그렇다면 작금의 사태에 어떻게 대응해야 할까? 안정적 주택 공급자 역할을 정부가 주도해야 한다. PF 사태로 민간 디벨로퍼는 수익성을 못 맞추기에 공급자 노릇을 하기 힘들다. 따라서 정부가 토지 공급자 역할을 하고 민간이 주택을 공급하도록 해야 한다.

 

제3기 신도시가 있지 않느냐고 반문할 수도 있다. 제2기 신도시가 아파트 매매 시장에서 어떤지를 보면 제3기 신도시의 한계는 명확하다. 서울 주요 지역에서 거리가 먼 곳에 개발된 제2기 신도시는 서울 아파트 가격에는 영향을 주지 않았으며 인근의 구도심 아파트 가격에 영향을 미쳤다. 제3기 신도시는 일부를 제외하면 상당히 외곽에 존재한다. 이들은 인근에 있는 기존 신도시들(구도시가 되어버린 신도시) 가격에 영향을 미칠 것이다. 

 

지난 2012년 입주를 앞두고 있던 서울 자곡동 보금자리 주택 아파트. /조선일보 DB

 

그렇다면 어디에 지어야 하는가 묻는다면 답을 멀리서 찾을 필요가 없다. MB 정권의 보금자리주택을 업데이트하면 된다. 환경의 가치를 소중히 여기는 독자에게는 미안하나, 서울 아파트 시장을 위기 상황으로 보는 필자는 강남 인근에 ‘그린’ 기능을 상실한 부지가 많다고 본다. 서울시와 국토부는 이 부지들을 개발 가능하도록 토지 정리부터 시작해야 한다. 그리고 민간 디벨로퍼들이 개발에 나서, 거대한 ‘분양 시장’을 열어야 한다.

 

즉 구축 아파트 매매 시장에 대한 관심을 새로운 분양 시장으로 돌려야 할 시점이다. 보금자리주택은 인근에 비해 시세가 70% 수준이었다. 그린벨트에 아파트를 개발하는 것이었기에, 토지 비용이 상대적으로 저렴했다. 따라서 분양 가격을 낮출 수 있었다. 그리고 일부는 공공이 확보하고 일부는 민간이 분양하는 구조를 열었다.

 

이에 더해 거대한 리츠 상품을 정부가 기획하고 운영해야 한다. 리츠를 통해 해당 부지에서 공급된 물량들을 매입하고 이를 더 확대해야 한다. 우리나라는 공공이 보유하고 있는 임대아파트 물량이 지나치게 적다. 이는 앞으로 서민들의 주거 복지를 위협하게 될 것이다. 거대한 리츠(민간이 운영하는 공공 지원 리츠)가 지속적으로 아파트 물량을 확보한다면, 부족한 공공 임대아파트 물량을 보완하는 역할도 할 수 있다.

 

요약하면, 정부는 토지 디벨로퍼의 역할을 빨리 시작해야 한다. 여기에 민간이 개발할 수 있는 장을 열어야 하며, 금융은 거대한 리츠를 조성해 이 개발사업의 금융투자 역할을 집행해야 한다. 그렇다면 국가 재정 투입 없이 적정 주택을 확보하게 되고, 아파트 가격 앙등을 완화시키는 버퍼로 작용할 수 있다.

 

-김경민 서울대 교수·도시계획전공, 조선일보(24-07-30)-

 

 

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