[서울 아파트 전세가율 50% 붕괴 직전, 꺼지는 갭투자 거품] ....

[서울 아파트 전세가율 50% 붕괴 직전, 꺼지는 갭투자 거품]

[‘전세 버블’의 붕괴… ‘역전세·갭투자 파산·미입주 대란’ 3각 파도 엄습]

[조폭·사기꾼이 재벌 되고 부자 되는 나라]

[집주인 부채 비율이 80% 이상인 ‘깡통전세’가 절반 넘었다]

[전셋값이 매매가의 84%, 더 커지는 ‘깡통 전세’ 경보]

[전세난민 만들고 백지화, 국민 피해 대체 몇번째인가]

[임대차 3법 1년, 깡통 전세로 내몰리는 세입자들]

[與 대선 주자들의 ‘편 가르기’ 부동산 공약]

 

 

 

서울 아파트 전세가율 50% 붕괴 직전, 꺼지는 갭투자 거품

 

요즘 집주인들은 “계약갱신요구권을 사용한 세입자가 제일 무섭다”고들 한다. 임대차 3법에 따라 전세계약을 갱신한 세입자는 언제라도 계약 해지를 통보할 수 있기 때문이다. 전셋값은 갈수록 떨어져 제값 내고 들어올 사람을 찾기 힘드니 세입자의 변심이 두렵다. 반대로 세입자들은 흉흉한 전세사기 소식에 ‘우리 집주인은 전세금을 돌려줄 여력이 있나’ 걱정이 앞선다. 부동산 시장엔 불신이 커지고 있다.

▷매매가격보다 전세가격이 가파르게 떨어지며 불신의 ‘역전세난’은 심화되고 있다. 서울 아파트의 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)은 50% 붕괴가 초읽기에 들어갔다. KB부동산에 따르면 2월 서울 아파트 전세가율은 51.23%로 3개월 연속 하락했다. 지난해 11월부터 아파트 가격조사 방식을 바꿔 이전 통계와 직접 비교할 수는 없지만, 단순 수치만 놓고 보면 2012년 2월(51.16%) 이후 11년 만에 가장 낮다. 규제지역인 강남 3구와 용산구는 이미 전세가율이 50% 밑으로 내려간 상태다.

▷매매가격과 전세가격의 동반 하락, 그것도 전세가격이 더 떨어지는 현상은 보기 드물다. 1990년대 말 외환위기와 2008년 금융위기 직후에나 잠시 나타났었다. 일반적으론 매매가격이 하락하면 더 떨어질 것이란 기대감으로 매매 대신 전세를 선택하는 수요가 늘면서 전세가격이 오른다. 그러다가 전세가율이 일정 수준으로 상승하면 전세 수요가 매매 수요로 바뀌면서 집값을 끌어올리곤 했다.

 

▷전세가격이 급락하며 매매가격을 끌어내리는 최근의 현상은 지난 몇 년간 집값만큼이나 전세금이 많이 올랐던 데 따른 역작용이기도 하다. 전세시장은 2020년 임대차 3법 도입 이후 크게 요동쳤다. 계약 기간이 2년에서 최장 4년까지 늘어나면서 집주인은 나중에 못 올릴 것을 생각해 한꺼번에 많이 받겠다고 나섰다. 재계약이 늘면서 전세매물도 줄었다. 이 때문에 2021년 전셋값이 고점을 찍었고 거품이 끼었다. 집값과 전세금 차이가 줄며 ‘갭투자’가 기승을 부린 것도 이때다. 임차인을 위한다며 전세자금 대출을 확대한 것도 결과적으로 전세금을 올리는 데 한몫했다.

▷하지만 불과 2년 만에 ‘집값과 전세금은 오른다’는 ‘갭투자’ 불패의 믿음은 깨졌다. 문제는 전세금을 돌려받을 수 있다는 신뢰도 흔들리면서 주택시장의 리스크가 커졌다는 점이다. 2021년 고점에서 체결한 전세 계약의 만기가 도래하는 올해에 본격적으로 역전세 대란이 일어날 가능성이 크다. 국토연구원은 매매가격이 20% 하락하면 전세 끼고 구입한 주택 중 40%가 보증금 미반환 위험에 직면할 것으로 예상했다. 집값 거품은 빼면서도 전세금 급락이 자칫 중산층 주거 불안으로 이어지지 않도록 세심한 모니터링이 필요해 보인다.

-김재영 논설위원, 동아일보(23-03-02)-

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‘전세 버블’의 붕괴… ‘역전세·갭투자 파산·미입주 대란’ 3각 파도 엄습

 

[차학봉 전문기자의 Special Report]

 

전세 폭락이 초래한 주거 위기

 

‘전세 버블 붕괴’라고 할 정도로 전셋값이 급락하고 있다. KB국민은행 통계에 따르면 연간 아파트 전세가(1월 말 기준)는 전국 6.93%, 서울 9.50%, 경기도 11.01%, 인천 10.48% 하락했다. 서울에서는 송파(-15.25%), 성북(-14,1%), 강남구(-11.18%), 경기도에서는 광명시(-18%), 수원 영통구(-17.34%), 인천에서는 연수구(-16.13%) 등이 10% 이상 폭락했다. 서울 아파트 전세가 낙폭이 매매가(-5.2%)보다 2배 가까이 크다.

 

 

개별 단지별로는 2021년 하반기 고점보다 30~60% 하락한 전세도 속출하고 있다. 전세 거품 붕괴는 역전세, 깡통 전세로 인한 보증금 미반환 사고, 신축 아파트 미입주 대란으로 이어질 수 있다. 전세 가격이 고점이었던 2021년에 한 전세 계약이 2년이 지나는 올해 본격적으로 만기가 도래, 역전세 대란이 발생할 것으로 전문가들은 우려하고 있다. 김진유 경기대 교수는 “전세 사기는 1억~3억원 하는 빌라에 집중됐지만, 전세금 급락에 따른 보증금 미반환 사고는 일반 아파트로 확산돼 ‘중산층 주거 위기’로 이어질 수 있다”고 우려했다.

 

◇임대차 3법이 만든 전세 버블

 

전세 가격 폭락은 2020년에 도입된 임대차 3법 부작용과 저금리가 만든 전세 버블이 꺼지는 과정이라는 분석이다. ‘부동산을 공부할 결심’의 저자인 배문성 애널리스트는 “기준금리 인하와 재건축 이주 수요 등으로 전세 가격이 상승하는 시기에 임대료를 통제하는 법이 도입돼 전세 가격이 폭등했다”고 말했다. 전세 계약 기간을 2년에서 ‘2+2′년으로 연장하고 임대료 인상 폭을 5%로 제한하는 ‘임대차 3법’이 2020년 7월 말 도입되자 전세 매물이 급감하면서 전세 가격이 폭등했다. 부동산 정보 업체 ‘아실’에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 2020년 7월 초반 4만3000건에서 임대차법 실시 이후 8300건까지 급감했다. 서울 아파트 전세 가격 상승률은 KB국민은행 조사 기준으로 2020년 6월 0.35%에서 7월 1%, 8월 1.18%, 9월 2.0%로 급등했다. 연간 12.25%의 대폭등 장세를 기록했다. 당시 정부는 집값을 잡겠다며 재건축 아파트 2년 실거주 의무 제도 도입, 매물 부족 사태를 극대화했다. 일부 아파트는 전세가가 2배 이상 폭등하기도 했다. 배문성 애널리스트는 “임대차 3법은 장기간 변화가 없던 월세 임대료까지 곧추세운 흑마법이었다”고 분석했다.

 

◇무갭투자 파산 속출 불가피

 

비정상적으로 치솟은 전세 가격은 고금리와 입주 물량 급증으로 폭락세로 전환하면서 심각한 후유증을 남기고 있다. 문재인 정부에서 전세를 끼고 집을 사들이는 갭투자가 급속도로 늘었다. 갭투자 비율은 2017년 서울 아파트 매매의 14%였지만, 2021년 43%까지 급증했다. 정부가 주택 구입 대출은 규제하고 전세 자금 대출을 확대한 정책도 갭투자 증가에 일조했다. 2017년 말 전세 자금 대출 잔액이 48조6000억원에서 2021년에 170조까지 늘어났다. 당시 젊은 층에서도 전세금이 매매가와 같거나 높은 집을 사는 ‘무갭투자’가 크게 유행했다. 무갭투자는 매매가와 전세가 상승을 전제로 한 투자다. 지금처럼 전세가와 매매가 동반 급락하면 파산이 속출할 수 있다.

 

◇입주 폭탄에 역전세 대란, 미입주 대란

 

한국부동산원의 ‘공동주택 입주 예정 물량 정보’에 따르면 2023년~2024년 2년간 입주 물량이 79만6000가구로 직전 2년 입주 물량(63만3000가구)에 비해 26% 늘어난다. 특히 올해 입주 물량은 44만3000가구로 전년도(33만7044가구)보다 31.4% 증가한다. 집값 상승을 주도했던 서울 강남권도 입주 물량이 급증, 역전세 대란이 확산될 전망이다. 서초, 강남, 송파 등 강남권의 2023~2024년 입주 물량이 3만3000여 가구로 추산된다.

 

깡통 전세도 급증할 전망이다. 주택금융연구원의 ‘보증금 미반환 위험의 추정’이라는 보고서에 따르면 매매가격이 10~20% 하락할 경우, 2023년 상반기에 전세 만기 주택의 4.6%, 2023년 상반기에 12.5%, 2024년 상반기에 14.5%가 깡통 전세가 될 수 있다고 예측했다. 지역별로는 대구, 울산 충남, 충북, 전북 등은 30% 이상, 경북은 40%의 주택이 깡통 전세가 될 것으로 추정됐다.

 

신규 아파트 미입주 대란 우려도 나온다. 최민섭 서울벤처대학원대학교 부동산학과 교수 “신규 아파트에 입주하려면 기존 주택을 팔거나 전세로 분양 잔금을 마련해야 하는데, 지금처럼 전세금이 폭락하는 상황에서는 쉽지 않다’고 말했다. 미분양이 급증하는 가운데 미입주 대란까지 벌어지면 자금난이 심화되는 건설사에 치명타를 가할 것으로 보인다.

 

[집값 폭락 방아쇠 당긴 반토막 전세]

 

보통 매매가 하락하면 전세가 상승… 고금리로 매매·전세 수요 동반 위축

 

전세 가격 급락이 집값 폭락의 방아쇠를 당겼다. 이창무 한양대 교수는 “보통은 전세가가 집값 하락을 저지하는 역할을 하는데 이번에는 전세가가 매매가 하락을 촉발했다”고 분석했다. 일반적으로 집값 하락기에는 수요자들이 집을 사기보다는 전세를 선택해서 전세 가격을 끌어올린다.

 

집값이 하락한 1992~1994년, 2011~2014년에는 전세 가격이 상승세를 보였다. 전세 가격이 집값 급락을 막는 역할을 한 것이다. 그런데 이번에는 전세가 급락이 매매가 하락을 유도하고 있다. 전세금이 고점에 비해 반 토막이 난 단지가 속출하고 있다.

 

여유 자금이 없는 일부 다주택자는 돌려줄 전세금을 마련하지 못해 집을 급매로 내놓고 있다. 특히 송도, 검단 등 입주 물량이 많은 지역에서 매매가격이 반 토막 난 것은 전세가 폭락의 영향이 크다. 전세로 중도금 대출을 상환하고 잔금을 마련하려던 신축 아파트 주인들도 매물을 내놓아 기존 주택 시장에 영향을 주고 있다.

 

매매가와 전세가 동반 급락은 금리 충격 탓이다. 급격한 금리 인상이 매매 수요를 위축시켰을 뿐 아니라 전세 시장도 위축시키고 있다. 금리가 급등했던 외환 위기 때도 매매와 전세 가격이 동반 폭락했다. 특히 고금리로 월세 전환율이 시장 금리보다 낮은 데다, 보증금 미반환 사고가 빈발하자 세입자들의 월세 선택에 속도가 붙고 있다. 전세 수요 자체가 쪼그라들면서 전세금 하락 폭이 커지고 있다.

 

☞역전세

전세금이 크게 떨어져 임차인이 전세금을 제대로 돌려받지 못하는 상황

 

☞깡통 전세

매매가가 전세금 이하로 떨어져 집을 팔아도 보증금 반환이 불가능한 전셋집

 

☞무갭투자

전세가가 집값과 비슷하거나 더 높아 자기 돈 들이지 않고 집을 사는 투자

 

-차학봉 부동산전문기자, 조선일보(23-02-09)-

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조폭·사기꾼이 재벌 되고 부자 되는 나라

 

[강경희 칼럼]

쌍방울·KH필룩스·라임·빌라왕, CB 남발해 무자본 M&A 전세금 부풀려 무자본 갭투자
개미·세입자 등골 빼먹은 경제 범죄 참극 곳곳서.. 파수꾼이 있기는 했나 

 

#1. 지난 10월 사망한 속칭 ‘빌라왕’ 김씨를 필두로 전세 사기극의 전모가 속속 드러나고 있다. 새 빌라를 집값보다 비싸게 전세 주고는 그 돈을 챙겨간 사기범 패거리가 한둘이 아니었다. ‘바지 집주인’은 부실채권을 한데 모아놓은 일종의 ‘배드뱅크’였다. 세입자 돈은 다른 사람들이 다 빼갔다. 신혼 부부나 사회 초년생이 찾아간 신흥 빌라촌은 건축회사, 분양업체, 감정평가사, 공인중개사, 집주인까지 다 짜고 한 패인 범죄 소굴이나 다름없었다. 다주택자를 죄인시하면서 온갖 규제를 휘두른 정권에서 이토록 간 큰 빌라왕들이 다수 배출된 건 도대체 어떤 연유에서인가.

 

김성태 전 쌍방울그룹 회장(왼쪽)과 배상윤 KH그룹 회장(오른쪽).

 

#2. 김성태 쌍방울 전 회장과 배상윤 KH필룩스 회장은 수사 와중에 뒤늦게 실체가 알려지고 있지만, 이미 증시에서는 일찌감치 알 만한 전문가들이 고개를 내저은 요주의 인물들이었다. 쌍방울 경영권을 인수하면서 주가 조작에 함께 가담한 전력이 있다. 코스닥 상장기업을 인수해 제도권에 진입한 뒤로는 더 대담해졌다. 전환사채(CB)를 마구 찍어 무자본 M&A(기업 인수합병)로 사세를 불리고 그 와중에 바이오, 대북경협 등의 테마로 주가를 띄워 차익을 챙겼다. 또 다른 전주(錢主)로 지목되는 W씨를 비롯해 요주의 4인방의 코스닥 기업 20개가 증시에서 조달한 금액이 3조5000억원에 육박하는 것으로 추산된다. 조폭, 불법 사채업자 출신이 개미투자자 돈을 진공청소기처럼 빨아들이며 그룹 회장으로 초고속 신분 상승하는 데 불과 3~4년도 안 걸렸다.

 

#3. 제일 먼저 불거진 라임·옵티머스 환매 중단 사태는 대형 경제범죄의 포문을 연 것에 불과했다. 옵티머스는 애당초 펀드 구조가 사기 행각이었다. 라임자산운용은 코스닥 한계기업 CB를 50곳도 넘게 쓸어 담으며 이후 코스닥시장의 최대 골칫거리로 떠오른 무자본 M&A 시대를 개척했다. 라임 사태 이후 금융감독원도 CB를 활용한 무자본 M&A의 심각성을 인지했지만 쌍방울·KH필룩스 오너 같은 기업 사냥꾼을 속수무책 방치했다.

 

최근 몇 년 새 주택시장, 주식시장, 금융시장에서 초대형 사기 행각이 거의 동시다발로 벌어졌다. 일련의 사태는 각기 다른 듯해도 공통점이 있다. 이전 경제 범죄는 무허가 업체가 음지에서 벌인 것들이었다면, 최근엔 제도권에 버젓이 진입해 대담해졌다. 제도의 허점, 관련 기관의 도덕적 해이, 감독 당국의 무능을 조롱하듯 벌인 지능형 범죄들이다.

 

시장에 착한 돈이 선순환 구조를 이루며 건전한 기업 등으로 유입돼야 하는데 보통 사람들의 등골 빼먹는 나쁜 돈이 너무 많아졌다. 라임과 옵티머스는 정식 자산운영사로 인가받고 사모펀드로 등록한 뒤 은행과 증권사를 통해 상품을 팔았다. 은행과 증권사는 자신들이 파는 펀드상품이 뭔지도 모른 채 고객들에게 불량품을 마구 팔았다. 그게 라임과 옵티머스뿐만이 아니었다. 은행과 증권사의 실력과 도덕적 해이가 다 드러났다.

 

기업 사냥꾼이 활개 친 코스닥 상황은 더 심각하다. 큰돈 벌고 기업인 행세를 하니 정치권, 검찰, 일류 로펌, 투자은행 출신 등 엘리트들이 방패막이가 되어준다. CB는 중소기업들의 자금 조달을 용이하게 해주려고 길을 터준 것인데, 기업 사냥꾼들이 코스닥 한계기업에 빨대 꽂고 땅 짚고 헤엄치기 돈놀이를 하는 통로로 악용했다. 코스닥의 상폐 요건, CB 및 유상증자를 통한 자본 조달 요건을 다 재정비해야 한다.

 

빌라왕들한테 사기당한 건 무주택 세입자뿐만이 아니었다. 전세금 떼먹은 집주인 대신 변제해 주는 주택도시보증공사(HUG)는 사기당하는 줄도 모른 채 최대 금액의 사기를 당한 꼴이 됐다. 5년 새 보증금 미반환 사고가 10배로 불어나고, 그간 갚아준 1조6000억원 중 절반도 회수 못 했다. 악성 집주인 중 나랏돈을 500억원 넘게 떼먹은 사람이 여럿이다. 전세 사기 수사가 이뤄지고 나서야 감정평가를 믿을 만한 업체들한테만 맡기고 대출 보증 한도도 줄이겠다고 제도 보완에 나섰다. 사기꾼들한테 눈 뜨고 코 베여 나랏돈이 줄줄 샜다.

 

경제 범죄는 날로 지능화된다. 개인 투자자나 소비자가 다 알기 힘들다. 건강한 자본주의가 작동하려면 경제 관련 기관들의 전문성과 책임감이 더 높아져야 하고, 제도를 만들고 범죄를 가려내는 정부와 사법 당국이 사기꾼들보다 똑똑하고 매서워져야 한다. 미국처럼 처벌도 더 무겁게 해야 하고, 범죄 수익 몰수도 더 집요하고 신속해야 한다. 뉴욕 사업가 숄람 와이스는 보험사를 상대로 한 5000억원대 사기 혐의로 징역 845년형을 선고받았다. 미국 같으면 100년형도 더 나왔을 범죄들이 우리나라는 기껏 길어야 15년, 25년형이다. 몇 년 징역 살고 나와 빼돌린 돈으로 떵떵거리고 살 수 있다면 경제범죄는 더 대담해진다. 조폭과 사기꾼이 쉽게 돈 벌고 성공하는 사회에서는 건전한 자본주의를 기대하기 힘들다. 검사 출신 대통령, 법무부 장관, 금융감독원장이 무너진 경제 질서만 제대로 잡아도 많은 게 정상화된다.

 

-강경희 논설위원, 조선일보(23-01-09)-

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집주인 부채 비율이 80% 이상인 ‘깡통전세’가 절반 넘었다 

 

지난해 수도권의 월세 거래 비중이 역대 최고치를 기록한 5일 서울 성북구의 한 부동산 밀집지역으로 시민이 지나가고 있다. 이날 업계에 따르면 지난해 서울 주택 전·월세 거래는 50만9199건으로 조사됐다. 이 가운데 월세 거래는 25만670건으로 서울부동산정보광장이 관련 통계를 작성하기 시작한 2011년 이후 가장 많았으며, 임대차 거래 중 월세가 차지하는 비중 역시 49.2%로 역대 최고치다. /뉴스1

 

전세 보증금 보험에 가입한 임대사업자가 보유한 주택 중 절반 이상이 이른바 ‘깡통전세’라는 통계가 나왔다. 가입이 의무화된 2020년 8월 이후 임대사업자 보증보험에 가입한 주택이 모두 70만여 세대인데 이 중 54%인 38만여 세대는 집주인의 부채비율이 80%를 넘는다는 것이다. 부채비율은 집주인의 담보권 설정 금액과 전세 보증금을 합한 금액을 집값으로 나눈 수치다. 이 비율이 80%를 넘으면 집을 처분해도 세입자가 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있어서 ‘깡통전세’라고 부른다. 일반 전세에 비해 그나마 안정적이라는 임대사업자 전세의 절반 이상이 깡통전세라니 충격적이다.

 

그렇지 않아도 최근 깡통전세 상태인 빌라 수백~수천 채를 굴리며 세입자들의 보증금 수백억원을 떼먹는 이른바 ‘빌라왕’ 일당이 잇따라 적발되면서 세입자들 불안감이 커지고 있다. 고금리, 부동산 가격 추락의 충격파는 이미 주택시장에 현저하게 나타나 있다. 주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG) 등의 보증금 반환 보증 사고액이 큰 폭으로 늘어난 것이다. 지난해 HUG가 집주인 대신 임차인에게 돌려준 전세보증금은 9241억원에 이른다. 2021년(5040억원)보다 83.4% 급증한 수치다. 특히 작년 8~9월 두 달간 보증금 반환 보증 사고액만 2187억원을 보이는 등 하반기 들어서 보증금 반환 사고가 빠르게 늘어났다.

 

집값 하락 추세가 언제까지 이어질지 전망하기도 어려운 상황이다. 앞으로 전세 보증금을 돌려받지 못할 위험에 처하는 서민들도 그만큼 늘어날 수밖에 없다. 전세 세입자 피해를 줄이기 위한 다각적인 대책 마련이 시급하다.

 

전세 보증금 반환 사고가 늘면서 HUG의 재무 건전성에 경고등이 켜져 있다. 추가로 정부 출자를 통해 자본을 확충하지 않으면 임대보증금 보증보험 상품 가입이 중단될 수 있는 지경이라는 것이다. HUG의 자본금을 늘려 급한 불은 끌 필요가 있다. 세입자가 전세를 얻을 때 보증보험에 가입하도록 가입 수수료를 낮추거나 보험료 일부를 지원하는 방안도 검토할 필요가 있다. 피해를 최소화하려면 무엇보다 집주인에 대한 정보를 세입자가 정확하게 파악할 수 있도록 해야 한다. 세입자가 집주인의 담보 대출 현황과 세금 체납, 선순위 임차인 정보 등을 보다 손쉽게 확인할 수 있는 시스템 구축도 서둘러야 한다.

 

-조선일보(23-01-09)-

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전셋값이 매매가의 84%, 더 커지는 ‘깡통 전세’ 경보 

 

(서울=뉴스1) 황기선 기자=18일 서울 영등포구 공인중개사 사무소 앞으로 시민들이 지나가고 있다. 국토부에 따르면 아파트의 전세가율은 전국 기준 74.4%, 수도권 69.4%, 지방 78.4% 수준으로 집계, 연립·다세대주택(빌라)의 전세가율은 전국 83.1%, 수도권 83.7%, 지방 78.4% 등으로 아파트 전세가율보다 높았다. 서울에서 아파트는 영등포구 영등포동1가, 연립·다세대주택은 강서구 등촌동의 전세가율이 100%를 넘는 것으로 나타났다. ‘깡통전세’ 위험이 높다는 뜻이다. 2022.9.18/뉴스1 

 

빌라로 통칭되는 연립·다세대 주택의 전셋값이 수도권에서 매매가의 83.7% 수준까지 올라갔다. 서울에선 25개 구 중 14개 구가 80%를 넘어섰다. 부동산 업계에선 매매가 대비 전셋값 비율을 뜻하는 전세가율이 80%를 초과하면 전세금을 돌려받지 못할 가능성이 있다고 분석한다. 서울과 수도권의 13개 동(洞)에선 빌라 전세가율이 100%를 넘는 ‘깡통 전세’ 현상이 벌어졌다. 집값 하락 속에서 하락폭이 상대적으로 큰 수도권 빌라의 전세 세입자가 피해볼 위험성이 커지고 있는 것이다.

 

금리 인상이 본격화되면서 주택 가격 하락폭이 갈수록 커지고 있다. 전국 아파트 값은 19주 연속, 서울은 16주 연속 내림세를 기록했다. 8월 한 달간 전국 아파트값이 0.51% 떨어져 13년 7개월 만의 최대 낙폭을 기록했다. 추가 하락을 예상하는 심리가 확산돼서 매수세가 실종되고 곳곳에서 매매가 끊어지는 ‘거래 절벽’이 빚어지고 있다. 집값 하락이 본격화되면서 과거 집값이 비쌀 때 전세 들어갔던 세입자들이 속속 위험에 노출되고 있다.

 

실제로 지난 8월 한 달 동안 전국 75개 시·군·구에서 전세 계약이 끝난 세입자가 보증금을 돌려받지 못한 사고가 총 511건 발생했다. 돌려받지 못한 보증금은 1089억원에 달한다. 정부와 지자체들은 ‘깡통 전세’ 위험에 노출된 세입자들이 보증보험에 가입할 수 있도록 적극적인 정책 지원을 해야 한다.

 

‘미친 집값’이란 말이 나올 만큼 급등했던 주택 가격은 내려야 마땅하다. 집값 거품이 빠져야 청년층이 희망을 가질 수 있고 취약층의 주거 부담도 줄어든다. 그러나 집값 하락세가 너무 급격하면 득보다 부작용이 클 수 있다. 빚내서 집을 산 이른바 ‘영끌족(族)’의 대량 파산이 우려되고 1800조원의 부채를 짊어진 가계 경제도 부실화될 수 있다. 주택·주식 거품 붕괴로 장기 불황을 겪었던 일본처럼 경기에도 악영향을 준다. 집값이 완만한 하향세를 그려 적정 수준에 ‘연착륙’할 수 있도록 정책적 대응이 필요하다.

 

-조선일보(22-09-19)-

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전세난민 만들고 백지화, 국민 피해 대체 몇번째인가

 

12일 오후 서울 영등포구 중소기업중앙회에서 전국편의점가맹점협회 공동대표가 최저임금 인상에 항의하는 기자회견을 열고 있다.

 

내년도 시간당 최저임금이 올해보다 5.1%(440원) 오른 9160원으로 결정됐다. 사 측은 코로나 충격 등을 감안해 삭감하거나 최소한 동결할 것을 요구했으나 수용되지 않았다. 많은 선진국처럼 업종별로 최저임금을 차등화하자는 제안도 거부됐다. 여기에다 다른 나라에 없는 주휴 수당까지 포함하면 실질 시급은 1만1003원에 달해 일본보다 높아진다. 안 그래도 벼랑 끝에 몰린 서민 경제에 또 다시 최저임금 쇼크가 추가됐다.

 

소상공인 업계는 “주고 싶어도 줄 여력이 안 된다. 차라리 나를 잡아가라”고 반발했다. 이미 현장에선 처벌 위험을 감수하고 법정 최저임금을 지키지 않는 사례가 급증하고 있다. 지난해 최저임금에 미달하는 임금을 받은 근로자가 319만명으로, 전체의 16%에 달했다고 한다. 내년엔 더 심해질 것이다. 경제 현실을 외면한 무리한 최저임금 인상이 생사 기로에 놓인 소상공인들을 범법자로 내몰고 있다.

 

문 정부가 밀어붙인 최저임금 과속 인상은 애초 목적과 달리 서민 경제를 망가뜨리는 역설을 빚었다. 2년 연속 최저임금을 두 자릿수 인상률로 올리는 바람에 수십만 자영업자와 소상공인이 줄폐업했고 저소득층 일자리를 대량으로 없앴다. 저소득층의 근로소득이 감소하고 그 결과 소득 양극화가 사상 최악을 기록했다. 기초생활수급자와 차상위계층을 합친 빈곤층 증가 폭은 50여만명에 달해 박근혜 정부 때의 21만명보다 두 배 이상 많았다. 코로나 불황 속의 최저임금 인상은 이런 부작용을 더욱 가속화할 것이다.

 

정부와 민주당은 재건축 투기를 잡겠다며 작년 6·17 대책에서 추가한 ‘재건축 조합원 2년 실거주 의무’를 1년 만에 폐기했다. 애초 실거주 규제를 하면 재건축 수요가 사라져 부동산이 안정될 것이라는 논리였으나 현실은 정반대였기 때문이다. 집주인들이 실거주 요건 충족을 위해 대거 입주하면서 주요 단지의 재건축 속도가 빨라지고 아파트 가격은 가파르게 치솟았다. 졸지에 쫓겨난 세입자들이 급증하면서 전셋값까지 덩달아 뛰어올랐다. 결국 집값을 올리고 세입자 피해만 키운 채 1년 만에 ‘2년 실거주’ 조항을 자진 폐기하고 말았다.

 

시장에 역행하는 정책 폭주는 이뿐 아니다. 세입자 보호를 명분으로 밀어붙인 임대차 3법은 임대인과 임차인 모두에게 고통과 부담을 주며 시장을 혼란에 빠트렸다. ‘부동산 정치' 논리에 따라 추진된 종부세나 양도세 중과 같은 수요 억제책들도 부동산 안정은커녕 역대 최악의 집값 급등을 초래하고 말았다.

 

엉터리 일자리 대책은 밑 빠진 독에 물 붓기식으로 국민 세금을 삼키고 있다. 5년간 일자리 예산 120조원을 퍼부었지만 금방 없어질 단기 공공 알바 일자리 450만개를 만드는 데 그쳤다. 반시장·반기업 정책이 낳은 고용 참사로 실업자가 급증하면서 고용보험기금이 바닥나자 정부는 작년에 이어 올해도 수조원을 투입해 기금을 충전하겠다고 한다. 현실을 무시하는 이념 편향의 국정이 끝없는 악순환을 낳고 정권 말까지 세금만 축내고 있다.

 

-조선일보(21-07-14)-

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임대차 3법 1년, 깡통 전세로 내몰리는 세입자들

 

수도권 빌라 중 전세금이 매매가 이상인 ‘깡통 전세’가 3채 중 1채꼴인 것으로 나타났다. 올해 상반기 수도권 빌라의 깡통 전세 비율은 31%로 재작년 13.4%, 작년 16.9%에 비해 2배 전후 수준으로 급증했다. 해당 빌라가 경매에라도 부쳐지면 세입자는 전세금을 떼이기 때문에 불안감을 감추지 못하고 있다.

동아일보 취재에 따르면 급등한 아파트 전세금을 감당 못해 빌라를 찾는 세입자들은 위험한 전세인 줄 알면서도 계약하고 있다. 지은 지 2, 3년 이내의 신축 빌라가 나오면 전세금이 조금 비싸 보여도 일단 가계약금부터 보낼 정도로 세입자 간 경쟁이 치열하기 때문이다.

 

깡통 전세는 주택도시보증공사(HUG) 전세금반환보증보험의 보호를 받을 수 없다. 작년부터 올해 5월까지 깡통 전세여서 전세금반환보증보험 가입이 거절된 건수는 1154건으로 전체의 40%나 된다. 또한 매물 부족으로 깡통 전세 계약을 맺는 세입자가 늘어나자 사기 사건까지 발생하고 있다. 매매가보다 높은 전세금 계약에 성공하면 집주인이 빌라를 경매에 부쳐버리는 것이다.

 

전세 매물 축소와 전세금 상승은 정부의 책임이 크다. 지난해 7월 말 전격 시행된 계약갱신요구권과 전월세상한제 때문에 예비 세입자들은 줄을 서서 전셋집을 구경해야 할 정도였다. 1주택자에게 사실상 자기 집에서만 살라며 전세자금 대출을 제한하는 것도 임차인이 선택할 수 있는 전세 매물의 수를 줄이는 요인이다. 작년 6·17대책에서 정부가 내놓은 ‘재건축 조합원 2년 실거주’ 규제도 전세시장 위축 등 부작용만 쏟아낸 끝에, 그제 국회에서 해당 법안의 관련 규정이 삭제됨으로써 백지화됐다.

 

깡통 전세 세입자는 사회생활을 시작하는 젊은이나 신혼부부인 경우가 많다. 전세금은 이들의 전 재산이나 마찬가지다. 매매가의 80% 이하가 비교적 안전한 전세다. 이런 전셋집을 고를 수 있는 여건을 만들어 줘야 한다. 정부는 임대차 3법과 1주택자 전세자금 대출규제의 완화를 적극 검토해야 한다.

 

-동아일보(21-07-14)-

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與 대선 주자들의 ‘편 가르기’ 부동산 공약

 

11일 오후 더불어민주당 제20대 대통령선거 예비경선 개표식에서 경선 후보로 선출된 추미애(오른쪽부터), 이재명, 정세균, 이낙연, 박용진, 김두관 후보가 가슴에 이름표를 달고 기념촬영을 하고 있다./연합뉴스

 

7월 첫째 주 한국갤럽 조사에서 정부가 부동산 정책을 ‘잘못하고 있다’는 평가가 78%로 현 정부 들어 최고치를 기록했다. ‘잘하고 있다’는 겨우 9%였다. 보수층(90%)뿐 아니라 선거 승부의 열쇠를 쥐고 있는 중도층(80%)도 부동산 실정(失政)에 대한 불만이 위험 수위를 넘었다. 정부의 부동산 정책에 대한 불만은 유주택자가 79%였고 집이 없는 무주택자도 76%로 비슷하게 높았다. 특히 집값 폭등으로 좌절감이 큰 20대에선 부동산 정책에 대한 긍정 평가가 5%에 불과했다. 부동산에 대한 국민의 ‘분노 지수’를 보면 내년 대선에서 여당의 재집권은 불가능한 수준이다.

 

하지만 여당의 대선 주자들은 현 정부에서 실패한 규제 중심의 부동산 정책 기조를 고수하는 공약을 앞다퉈 내놓고 있다. 토지 공개념, 불로소득 환수, 징벌적 과세 등을 강조한 이들의 부동산 공약 방향은 ‘정부가 시장에 적극적으로 개입해야 한다’는 것으로 요약된다. 이재명 후보는 정부가 집을 사고팔아 가격을 조절하고, 토지에 매기는 보유세를 대폭 올려 기본소득 재원으로 쓰자고 했다. 이낙연 후보는 이미 위헌 판정이 난 개인의 택지 소유 제한을 들고 나왔고, 추미애 후보는 “문재인 정부의 부동산 정책 방향은 옳았다”고 두둔했다.

 

여당 대선 주자들이 실패한 부동산 정책의 기조를 유지하려는 이유는 뭘까. 현 정부 정책의 계승을 원하는 강경 지지층 심기만 살피고 있기 때문이다. 당내 경선에서 대선 후보 선정에 미치는 영향이 큰 당원과 지지층에게 환심을 사 유리한 고지를 점하기 위한 전략이다.

 

실제로 여당 지지층 중에는 아직도 부동산 규제가 미흡하다는 견해가 많다. 여당 지지층도 현 정부 들어 집값 폭등으로 불만이 있지만 이들 중에는 ‘규제가 미흡해서 집값이 올랐다’며 더 강력한 규제를 원하는 목소리도 있다. 지난달 알앤써치 조사에서 부동산 세금과 관련해 전체 유권자는 ‘완화해야 한다’(49%)가 ‘강화해야 한다’(24%)의 두 배였지만, 여당 지지층은 정반대로 ‘강화해야 한다’(41%)가 ‘완화해야 한다’(24%)보다 높았다. 지난 4월 윈지코리아의 종부세 완화 여부에 대한 조사에서 전체 유권자는 ‘완화’(48%)가 ‘현재 기준 유지’(40%)보다 높았다. 하지만 여당 지지층은 ‘종부세 기준 유지’(63%)가 다수였다.

 

여당 대선 주자들의 부동산 초강력 규제 공약은 ‘국민 편 가르기’로 선거에서 표를 얻겠다는 계산도 깔려 있다. 국민 절반가량인 무주택자에게 몰표를 받을 수 있을 것이란 ‘부동산 정치’ 프레임이다. 지난달 민주당 의원 총회에선 세계적으로 유례없는 ‘상위 2% 종부세’를 내놓았다. 당시 종부세 완화를 반대한 측은 “종부세 감세로 얻는 지지표보다 그로 인해 잃는 이탈표가 더 클 것” “대선에 전혀 도움이 되지 않는다” “대선 주자들도 종부세 완화를 반대한다” 등 집값 불안보다 지지층 이탈을 불안해하는 발언이 쏟아졌다고 한다.

 

현 정부의 부동산 정책은 가난한 사람을 상대적으로 더 가난하게 만들었지만 여당의 관심은 온통 선거뿐이다. 불과 1년 전 여당이 밀어붙인 임대차 3법의 부작용이 낱낱이 드러났어도 바뀐 게 없다. 전문가들은 여당 대선 주자들의 공약대로 강력한 규제 제도가 시행된다면 시장의 혼란을 부추겨 집값 고통이 더 커질 것이라고 한다. 그럴수록 여당이 지지층으로 여기며 대선에서 표를 몰아줄 것으로 기대하고 있는 집 없는 서민들이 더 큰 피해를 입을 수밖에 없다. 여당은 국민의 부동산 분노를 악용하는 ‘부동산 포퓰리즘’의 폭주를 멈춰야 한다.

 

-홍영림 여론조사전문기자 겸 데이터저널리즘팀장, 조선일보(21-07-14)-

 

 

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