[범정부 TF까지 꾸려진 ‘빈집’ 문제] [“도쿄 근처 전통가옥을.. ] ....

[범정부 TF까지 꾸려진 ‘빈집’ 문제 ]

[“도쿄 근처 전통가옥을 3천만 원에 샀어요”… 빈집 느는 日] 

[‘빈집세(稅)’] 

['고령화' 맞물린 日부동산 붕괴, 정말 '남의 일'일까]

 

 

 

범정부 TF까지 꾸려진 ‘빈집’ 문제 

 

인구 감소를 먼저 경험한 선진국들 사이에서 빈집은 오랜 골칫거리다. 이를 해결하기 위해 영국, 프랑스 등은 2000년 전후로 일찌감치 ‘빈집세’(Empty Homes Tax)를 도입했다. 2년 이상 비워 둔 집에 많게는 지방세를 300%까지 중과하는 식인데, 집을 오래 비워 두지 말고 빨리 팔거나 세놓으라는 채찍이다. 네덜란드, 스페인, 이탈리아 등에선 ‘1유로 프로젝트’가 활발하다. 리모델링을 조건으로 단돈 1유로에 처치 곤란한 빈집을 팔고 싶은 주인과 시골 주택을 싸게 사고 싶은 사람을 맺어주는 식이다.

▷빈집 문제를 거론할 때 빼놓을 수 없는 일본은 지난해 10월 기준으로 빈집(아키야·空き家)이 900만 채에 달한다. 이 중 별장이나 임대·매매용 등을 빼고 사용 목적 없이 방치된 빈집이 385만 채인데 20년 새 갑절 수준으로 불었다. 중앙정부 차원에서 ‘빈집특별법’을 만들고 지방자치단체마다 입주를 원하면 공짜나 헐값에 살 수 있는 ‘아키야뱅크’(빈집은행)를 운영하고 있지만 급증하는 빈집을 따라잡을 수 없는 처지다.

▷저출산·고령화가 세계 최고 수준인 한국도 빈집이 빠르게 늘고 있다. 전국 지자체마다 폐가가 된 시골 빈집 처리로 골머리를 앓은 지 오래다. 재개발·재건축 계획이 틀어져 도심 곳곳에도 흉물로 변해 버린 빈집이 적지 않다. 국내 대도시 가운데 빈집 1위는 “노인과 바다만 남았다”는 말이 나오는 부산이다. 전국 광역시 중 가장 먼저 초고령사회에 진입한 탓에 부산 인구는 서울의 3분의 1인데, 방치된 빈집은 훨씬 많아 5000채가 넘는다고 한다.

 

▷전국 곳곳의 낡은 빈집에는 쓰레기가 쌓여 악취가 진동하고 쥐와 벌레가 들끓는다. 짧게는 수년에서 길게는 수십 년간 방치된 빈집이 이웃의 안전을 위협하는 건 물론이고 범죄의 온상이 되기도 한다. 마을에 빈집 하나가 생기면 주변에 빠르게 빈집이 생기는 전염 효과도 강하다. 빈집이 늘면 주변 아파트 값이 3000만 원 가까이 떨어진다는 연구 결과도 있다. ‘깨진 유리창 이론’을 빌리자면 버려진 빈집 하나가 동네 전체를 슬럼가로 만드는 현상이 현실화하고 있는 셈이다.

▷이런데도 정부의 빈집 실태 파악도, 관리도 둘쑥날쑥이었다. 통계청의 2020년 주택총조사에서 전국 빈집이 151만 채인데 미분양·신축 등이 모두 포함됐다. 1년 이상 아무도 거주하지 않거나 사용하지 않는 ‘진짜’ 빈집은 13만2000여 채인데 이마저도 도시 지역 빈집은 국토교통부가, 농어촌 빈집은 농림축산식품부·해양수산부가 각각 관리해 왔다. 이들 부처와 행정안전부가 포함된 범정부 태스크포스(TF)가 지난달에야 꾸려져 빈집 철거 등 정비에 나선다고 한다. 일본의 전철을 밟지 않으려면 정확한 실태를 파악하는 일부터 서둘러야 한다.

 

-정임수 논설위원, 동아일보(24-09-14)-

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“도쿄 근처 전통가옥을 3천만 원에 샀어요”… 빈집 느는 日 

 

“도쿄 주변 삼나무 전통가옥을 2만3000달러에 사서 살고 있는데 만족스럽다.” 일본인 부인과 몇 년 전 도쿄 북동쪽 이바라키현의 단독주택으로 이주한 호주 출신 40대 소프트웨어 개발자의 사연이 최근 뉴욕타임스에 소개됐다. 집주인 사망 후 지방자치단체가 보유하던 ‘아키야(空き家)’를 경매에서 낙찰받았다고 한다. 열차로 도쿄까지 45분 거리에 건평 250㎡, 대지 330㎡짜리 집을 불과 3000만 원에 샀다니 한국인들에게도 솔깃할 일이다.

▷버블경제의 거품이 걷히고, 고령화와 인구 감소로 버려진 빈집이 아키야다. 노무라증권에 따르면 2018년 850만 채였던 아키야는 2033년에는 2000만 채까지 늘어날 것으로 전망된다. 집값이 싸다 보니 일본 이주를 원하는 외국인들의 관심이 높다. 최근에는 이들을 상대로 빈집을 수리해 판매하는 업체도 여럿 생겼다. 부동산 세수가 줄어 고민하는 일본의 지자체들로서도 반길 만한 일이다.

▷고령자 비율이 높은 지역에 더 많지만 수도인 도쿄에서도 주택의 10% 정도가 빈집으로 방치돼 있다. 낡은 집을 수리하는 데 큰돈이 들고, 상속세율까지 높아 고령 거주자 사망 후 물려받으려는 자손이 많지 않다. 빈집이 늘면 도시가 슬럼화하고, 범죄 위험도 커진다. 일본의 지자체 가운데 처음으로 교토가 2026년부터 빈집, 사용하지 않는 별장 등 1만5000여 채 소유주에게 ‘빈집세(稅)’를 물리기로 한 것도 이 때문이다.

 

▷한국도 ‘빈집 위험국’이다. 지방 도시에서 황폐화한 폐가를 쉽게 찾아볼 수 있다. 문제는 집계 방식마저 통일이 안 돼 있다는 점이다. 5년마다 방문조사 때 당일 비어 있는 집을 집계한 통계청 조사에서 재작년 전국의 빈집은 139만 채로 전체 주택의 7.4%였다. 전기·상수도 사용 여부를 기준으로 하는 국토교통부의 작년 통계는 10만8000채로 이보다 훨씬 적다. 정부는 지난해에야 여러 부처에 흩어져 있는 빈집 관리 업무를 통합하는 작업에 착수했다.

▷빈집과 달리 도쿄, 교토 도심의 새집 값은 급등세다. 버블 붕괴 후 집을 사려는 이가 줄자 새 주택을 많이 짓지 않아서다. 달러화에 비해 엔화의 가치가 크게 떨어진 ‘킹 달러’ 현상 때문에 한국의 아파트와 비슷한 맨션에 투자하는 외국인이 늘어난 영향도 크다고 한다. 작년 일본 수도권에서 팔린 신축 맨션 중 8.4%는 가격이 1억 엔(약 9억8500만 원)을 넘어서 1980년대 중후반 버블 시기의 집값을 되찾았다. 그런데도 한국인들에겐 비싸게 느껴지지 않는다. 서울의 아파트 중간가격은 올해 2월에야 겨우 10억 원 밑으로 떨어졌다.

-박중현 논설위원, 동아일보(23-04-22)-

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‘빈집세(稅)’ 

 

2017년 초 복면 두른 홈리스들이 영국 런던의 200억원짜리 고급 맨션을 무단 점거했다. 이 맨션은 빈집이었다. 이를 차지한 이들은 “이렇게 빈집들을 홈리스 센터로 활용하자”고 주장했다. 집주인이 러시아 억만장자였는데 집을 사두고 3년 동안 한 번도 들어가 살지 않았다고 한다. 무단 점유자들은 강제 퇴거당했지만 곧바로 다른 빈 저택을 점거했다. 

 

▶영국은 2013년 ‘빈집세(稅)’를 도입했다. 2년 이상 비어있는 집에 지방세를 최대 50%까지 중과했다. 점점 더 무겁게 물려 최대 300% 중과하는 곳도 있다. 집을 비워두지 말고 빨리 팔거나 세 놓으라는 뜻이다. 2004년 32만호이던 빈집이 2016년 20만호로 줄었다. 하지만 주택 부족으로 아우성인 런던에도 아직 빈집이 꽤 있다. 세금을 아무리 올려도 부담을 안 느끼는 러시아, 중동의 억만장자들이 런던에 대저택을 사두고 마냥 비워두기 때문이다.

 

▶캐나다 서부 밴쿠버의 집값이 껑충 뛰었다. 중국, 홍콩 부자들이 대거 집을 샀고 집값과 월세 값이 올라갔다. 시민들 분노가 치솟자 밴쿠버 시장이 “집은 사람 사는 곳이지, 투기 대상이 아니다”라며 2017년 빈집세를 도입했다. 처음엔 공시가격의 1%를 매기다 작년에 3%까지 올렸다. 빈집세 덕에 밴쿠버의 임대 매물이 2년간 6000채 가까이 늘었다고 한다.

 

▶작년 4월 20년째 버려진 전북 익산의 빈집에 인터넷 개인 방송 운영자가 흉가 체험 동영상을 찍으러 들어갔다가 백골 시신을 발견했다. 도시로 떠난 뒤에도 고향 주택을 팔지 않는 경우가 많다. 팔리지 않기도 한다. 전국 지자체마다 폐가가 된 시골 빈집 처리로 골머리를 앓는다. 국내 대도시 가운데 ‘빈집 1위’는 부산이다. 대도시 가운데 제일 먼저 ‘초고령 사회’로 진입한 탓이다. 인구는 서울의 3분의 1인데, 방치된 빈집은 훨씬 많아 5000호가 넘는다. 한 집 건너 빈집인 동네는 쓰레기가 쌓여 여름이면 악취가 진동하고 쥐, 벌레가 들끓는다.

 

▶일본 교토시가 빈집세를 도입하기로 했다. 집이 부족해 빈집세를 도입한 영국이나 캐나다와는 정반대로, 일본은 집이 남아돌아 빈집세를 도입한다. 초고령 국가 일본에는 빈집이 850만채나 된다. 7채당 1채가 빈집이다. 조만간 3채 중 1채가 될 것이라는 전망도 있다. 10~20년 전부터 온갖 빈집 재생 프로그램을 가동했지만 늘어나는 빈집 속도를 감당 못해 급기야 세금 방망이까지 동원한다. 세계 최고 속도의 저출산 고령화 국가인 우리에게도 곧 닥칠 일이다.

 

-강경희 논설위원, 조선일보(22-02-16)-

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'고령화' 맞물린 日부동산 붕괴, 정말 '남의 일'일까

 

'한국은 일본의 잃어버린 20년 전철을 되풀이할 것인가'

 

올들어 인구 고령화로 생산가능인구가 줄기 시작하면서 이미 1990년대초 부동산 시장이 붕괴, 오랫동안 제로 성장에 빠진 일본을 떠올리며 많은 사람들이 제기하는 화두이다. 실제 모든 게 똑같다고 말할 수 없지만 2017년의 한국과 1992년의 일본은 공통점도 상당하다. 

 

고령화 영향으로 방치돼 있는 일본의 빈집

이런 가운데 한국은행은 최근 한국은 일본과 같은 부동산 버블 붕괴가 없을 것이라고 분석, 관심을 끌고 있다. 간단히 요약하면 일본만큼 부동산 버블도 끼여있지 않고, 주택개발방식과 선호주택 형태도 크게 다르기 때문이라는 것인데, 논란이 없을 수 없다.

일본만큼 버블은 없다고 해도, 고령화의 속도는 우리가 더 빠르기 때문에 전체적으로 큰 틀에서 일본의 패턴을 따를 것이라는 견해와, 장기간에 걸쳐 천천히 나타나는 고령화의 효과를 볼 때 부동산 붕괴론은 여전히 과장됐다는 반론이 팽팽하다.

한국은 정말 안전할까? 가계마다 막대한 부채를 안고 있는 상황에서 저금리 시대가 끝나가고 있고, 시골로 갈수록 빈집이 늘어가고 있는데, '부동산 붕괴는 없다'는 말을 믿어도 될까? 우리나라는 전체 인구 중 65세 이상 인구 비중이 13.8%(통계청 2017년 4월 기준)로 고령사회(14%) 진입을 눈앞에 두고 있다.

노동력이 줄면 소비와 생산이 동시에 감소해 경제는 직격탄을 맞을 수 밖에 없다. 한국은행은 노동인구 투입이 이런 추세로 줄어든다면 20년 뒤인 2036년을 넘어서면 경제성장률이 0%가 된다는 분석을 내놓기도 했다. 이주열 한은 총재는 지난 28일 한 포럼에서 "잠재성장률이 2.8~2.9%로 하락한 데는 노동생산성 증가율 둔화가 주요 요인으로 작용하고 있다"며 "급속한 인구고령화는 미래 성장잠재력을 급락시킬 수 있다"고 말했다. 

 

공원에서 시간을 보내고 있는 노인들

인구고령화는 경제성장은 물론 인플레이션, 경상수지, 재정 등 거시경제 전반에 영향을 미친다. 부동산 시장도 예외일 순 없다. 저출산·기대수명 연장에 따른 인구고령화는 은퇴계층의 소득감소, 고령 1∼2인 가구 증가, 주택매입 주 연령층 감소 등의 경로를 통해 주택시장의 구조변화를 유발한다.

무엇보다 은퇴에 따른 소득감소는 주택처분, 역모기지 등 자산유동화 필요성을 증가시켜 주택수요 증가세를 둔화시킬 가능성이 크다. 특히 우리나라는 2020년부터 베이비붐 세대(1955∼63년생)가 고령층(65세 이상)에 대거 진입함에 따라 인구고령화로 인한 주택수요 구조변화가 불가피한 상황이다.

우리보다 앞서 고령화가 진행된 일본에선 1990년대 초반 생산가능인구(15~64세) 감소에 부동산 버블 붕괴가 맞물리면서 장기간 주택가격 하락 사태가 빚어지기도 했다. 이 때문에 전세계에서 가장 빠른 고령화 속도를 보이고 있는 우리나라가 일본처럼 집값 폭락 사태를 겪는 것 아니냐는 우려가 커지고 있다.

◇ 한국은행 "일본과 세가지 상황 다르다"

일본에선 1990년대 초반 생산가능인구 비중이 줄고 단카이 세대(團塊: 1948년 전후 출생자, 일본의 베이비붐 세대)가 은퇴하는 시기에 부동산 버블이 꺼지면서 집값이 하락하기 시작했다. 1992년부터 2016년까지 일본 주택가격의 누적 하락률은 53%에 달했다.

우리나라도 생산가능인구가 2017년 정점을 찍고 내년부터 줄어들 것이라는 전망이 나오고 있다. 한국은행은 일본처럼 급격하게 떨어지지 않을 것이라고 분석했다. 크게 세 가지 점에서 한국과 일본의 상황이 다르다고 봤다. 우선 일본 부동산 폭락 초기와 비교했을 때 한국 부동산 시장 상승률이 일본만큼 가파르지 않다는 것이다. 일본은 버블 붕괴 직전인 1986~90년 동안 6대 대도시의 연평균 주택지가 상승률이 22.1%에 달했다.

또 한국의 주택공급량이 당시 일본처럼 높은 수준이 아니라고 한은은 설명했다. 일본은 주택공급량이 크게 늘어났고 이는 주택시장 침체를 부추겼다. 한국은 대규모 택지개발보다 기존 주거지 정비사업(재건축·재개발) 위주의 주택공급 정책을 펼치고 있다. 재건축·재개발은 기존 주택을 없애고 새 주택을 공급하는 방식이어서 대규모 택지개발 방식에 비해 순공급량이 많지 않다. 

 

서울 강남의 아파트 단지

또 다른 차이점은 일본은 단독주택 비중이 높은 데 비해 우리나라는 아파트 비중이 높다는 것이다. 일본은 목조 단독주택이 많아 거래량이 부족한 데 비해 우리나라는 아파트가 많아 거래가 훨씬 활발한 편이다. 오강현 한은 과장은 "베이비붐 세대를 중심으로 고령가구의 주택처분이 단기에 집중될 경우 주택가격 하락 압력으로 작용할 수 있겠지만 거시경제 여건, 주택공급 조절, 높은 아파트 비중 등을 감안하면 그 가능성은 제한적"이라며 "인구 고령화가 중장기적으로 주택수요 증가세를 둔화시키겠지만 그 정도는 매우 완만할 것"이라고 말했다.

◇일본 1992년, 한국 2017년 닮은 점은?

한국과 일본 부동산 시장은 닮은 점도 많다. 우선 1980년대 후반 일본의 부동산 가격 급등과 우리나라의 최근 부동산 급등 풍경이 비슷하다. 한국과 일본 모두 경기를 회복시키기 위해 금융완화 정책을 강력하게 펼친 시기 부동산 버블이 형성됐다. 두 나라 모두 상당기간 이어진 저금리를 기반으로 부채형 부동산 활황이 나타난 것이다.

일본은 1980년대 중반까지만 해도 저임금을 기반으로 하는 수출주도형 경제를 갖고 있었다. 저임금에 따른 일본의 대미무역 흑자는 통상마찰의 빌미가 됐다. 미국은 1985년 G5 정상회담에서 플라자 합의를 통해 달러화 약세를 합의했다. 이런 영향으로 엔고현상이 가속화되면서 수출기업들은 점차 경쟁력을 잃어갔다.

지나친 엔화 강세에 부담을 느낀 일본은 이자율을 낮춰 엔화 강세의 속도를 낮추려 했다. 이자율이 떨어지자 갈 곳을 잃은 자금은 부동산과 주식에 몰렸다. 1986~1990년 6대 대도시 연평균 주택지가 상승률이 22.1%에 이르렀다. 일본 정부는 인플레이션을 막기 위해 금리를 올리고 땅을 사기위한 대출을 금지했고, 부동산 가격과 주식은 1991년 가을부터 하락세를 나타내기 시작했다.

조명래 단국대 부동산학과 교수는 "일본과 마찬가지로 한국 부동산 시장은 시장 자체가 가지고 있는 수요의 힘보다 제도가 만든 가수요 속에서 움직이고 있다"며 "저금리 정책이나 1순위 자격 완화 등의 제도가 시장에서 수요를 만들어냈다. 지금의 부채형 부동산 활성화 시장이 오래가지 못할 것"이라고 경고했다.

일본은 공교롭게도 집값이 하락하기 시작한 1992년부터 생산가능인구가 줄어들기 시작했다. 한국은 2017년을 정점으로 2018년부터 줄기 시작할 전망이다. 조 교수는 "이미 주택보급률이 100%를 넘어선데다 고령화가 심화되면 집을 살 수 있는 사람이 줄어든다"며 "최근 3~4년간 부동산 시장이 살아있는 것을 가지고 일본과 다르다고 하는 것은 지금 현상만 보는 것이다. 시기적으로 차이가 있고 한국의 특성을 반영하겠지만 큰 틀에서 일본식 패턴을 따라갈 것으로 보인다"고 말했다.

◇日 불황 이후 부동산 트렌드··· 지방 슬럼화·월세 시장

일본이 생산인구감소로 인해 겪은 지방의 슬럼화 현상이 우리나라도 나타날 것이란 우려도 커진다. 일본의 경우 도쿄, 오사카 등 대도시 집값은 올라도 지방은 빈집이 속출하는 문제를 해결하지 못하고 있다. 한은은 주택보급률(주택 수/가구 수)이 2015년 현재 102.3%인 상황에서 인구고령화에 따른 주택수요 증가세 둔화는 수요가 상대적으로 적은지방, 노후주택을 중심으로 빈집 증가 요인으로 작용할 수 있다고 지적했다.

신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "일본과 한국이 유사한 점은 도심과 외곽 간 차별화, 양극화 현상이 심각하다는 것"이라며 "편리성과 사회적 네트워크 등의 요인 때문에 은퇴 이후에도 도심에서 살고자 하는 수요가 많아 대도시의 불황은 나타나지 않을 것으로 보이지만 5대 광역시 이하 지역은 빈집이 늘어날 것"이라고 말했다.

일본은 버블 붕괴 후 시세차익을 통한 수익을 기대할 수 없게 되면서 안정적인 임대수익을 확보할 수 있는 임대시장이 크게 활성화됐다. 우리나라도 점차 인구고령화가 진행되면 임대시장이 커질 것이란 전망이다. 신 차장은 "일본 부동산 시장이 10년 전과 비교해 보면 임대 시장이 크게 성장했다"며 "우리나라도 고령화가 진행될수록 은퇴한 노인층이 큰 노력과 리스크 없이 수익을 낼 수 있는 임대 시장에 주목하게 될 것"이라고 말했다.

◇"일본식 부동산 위기론 과장됐다"

다수의 전문가들은 우리나라 부동산 시장이 일본식 버블붕괴 패턴을 따라가지 않을 것이라는 데 무게를 두고 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "인구고령화에 따른 주택 수요 감소가 시장에 영향을 미치는데는 시간이 매우 오래 걸릴 것"이라며 "일본식 패턴을 따라갈 것이라는 주장은 폭락을 좋아하는 사람이 과장되게 얘기하는 것"이라고 말했다.

그는 "일본은 플라자 합의에 따른 엄청난 경제 충격 요소가 있었고 장기간 마이너스 성장을 했지만 우리나라는 계속 성장을 하고 있다"며 "전세계에서 유일하게 일본만 떨어졌는데 일본을 따라갈 것이라는 가정 자체가 위험한 것"이라고 지적했다.

박원갑 국민은행 전문위원은 "산업구조가 일본과 비슷하니까 부동산 시장도 유사할 것이라는 가정하에서 일본식 위기론을 얘기하는데 미래는 만들어가는 것이고 우리는 우리나라 특성에 맞게 봐야 한다"고 말했다. 박 위원은 인구 고령화에 따른 부동산 시장의 충격에 대해선 "은퇴자들이 노후 생계비 마련이 충분하지 않아 주택을 파는 시점이 언제가 되느냐의 문제"라면서 "지금의 주택에 대한 애착, 투자 대안으로 생각하고 있는 점을 감안하면 고령화에 따른 충격이 조기에 나타나지는 않을 것"이라고 말했다. 그는 "우리나라는 주택연금 제도도 잘 되어 있기에 충격을 완화시키는 데 도움이 될 것"이라고 덧붙였다.

한은은 은퇴자의 주택처분(주거면적 축소, 주택연금 가입 등 포함) 행태는 정년(60세) 후 완만히 늘어나다가 실질 은퇴연령인 70세를 기점으로 뚜렷해진다고 분석했다. 오강현 과장은 "60세 정년이 된다고 바로 주택을 파는 것이 아니라 이후 수년 동안 주택을 유지하다 70대 이후 처분하는 것으로 나타났다"며 "정년 직후 주택을 즉각적으로 대거 처분하지 않는 것은 대부분 1주택자인 은퇴가구가 재취업, 창업 등을 통해 경제활동을 지속하며 자가를 유지하려고 하는 데 기인한 것으로 보인다"고 설명했다.

◇가계부채 1360조원 '금리인상 이슈' 촉각

전문가들은 1360조원에 이르는 가계부채를 부동산 시장의 뇌관으로 지목했다. 한국도 전세계 흐름에 맞춰 금리인상 깜빡이를 켠 가운데 가계부채가 부동산 시장에 충격을 줄 수 있기 때문이다. 심 교수는 "금리가 가장 큰 변수"라며 "옛날에는 금리인상이 영향을 크게 미치지 않았지만 지금은 가계부채가 워낙 막대한 규모이다 보니 영향을 미칠 수 있다. 가계부채를 손보지 않으면 충격은 올 것"이라고 말했다.

조 교수는 "새 정부가 새 정부 다운 정책을 못 내놓고 있다. 청와대는 보유세 인상을 하려고 하지만 기재부에서는 거시경제 영향을 이유로 못하게 하는 양상"이라며 "일종의 신구 세력의 입장 조율 과정을 올해 하반기까지 거치면서 정책은 물타기식으로 나올 가능성이 높다. 이번도에 강도높은 대책이 나오기는 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

 

-뉴시스, 조선닷컴(17-07-30)-

 

 

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