["자기 돈 30억으로 1000억짜리 사업하는 PF… 이게 위기의 본질"]

["자기 돈 30억으로 1000억짜리 사업하는 PF… 이게 위기의 본질" ]

[시한폭탄 된 부동산 PF, 대책은 국회서 표류 중]

[거품 빠지는 부동산·코인, 금융 위기 전이 막아야]

[경제 돌아가는 꼴이 희한하다는 소리가 많다]

[미분양, 신용 경색, 금리 급등 ‘삼각파도’… 부동산 PF발 대란 오나?]

[뱅크런]

 

 

 

"자기 돈 30억으로 1000억짜리 사업하는 PF… 이게 위기의 본질"

이보미 금융연구원 박사가 말하는 한국형 부동산 PF

 

고금리가 장기화하는 가운데 부동산 시장이 침체하자 “부동산 PF(프로젝트 파이낸싱)가 한국 경제의 위기 진앙이 될 수 있다”는 경고가 끊이지 않는다. 금융 당국 집계로는 금융권 부동산 PF 대출이 132조원쯤이고, 새마을금고 등까지 합하면 부동산 PF 노출액(익스포저)은 약 230조원에 달한다. 한국에서 부동산 PF가 왜 반복적으로 위기 진앙으로 꼽히는 걸까. 그 근원을 경제학적으로 설명할 수 있을까. 부동산 PF는 금리 인하기를 맞아 문제가 잦아드는 걸까. 이런 의문들을 지난 18일 이보미 금융연구원 자본시장연구실장(재무학 박사)과 만나 풀어봤다. 이 박사는 “한국 부동산 PF 시장에선 시행사가 총사업액의 3%쯤밖에 안 되는 자기자본을 들고 건설사나 증권사 등 2금융권의 보증을 등에 업고 자기 몸집의 30배가 넘는 사업을 할 수 있다”며 “대출을 내주는 금융회사들이 보증만 믿고 사업성 평가에 신경을 덜 쓰면서 모럴 해저드가 만연할 수밖에 없는 구조”라고 했다. 

 

이보미 금융연구원 자본시장연구실장이 18일 오후 서울 중구 은행회관에서 본지와 인터뷰를 갖고 부동산 PF가 끊이지 않고 위기의 진앙으로 거론되는 이유를 설명하고 있다. /박상훈 기자

 

◇ 한국형 부동산PF?

 

- 우리나라 부동산 PF는 글로벌 스탠더드에 맞나.

 

“원래 글로벌 금융 시장의 PF는 프로젝트가 중심이다. 부동산 프로젝트의 사업성에 기반해 투자하거나 대출을 해준다. 따라서 프로젝트의 사업주가 바뀌어도 프로젝트가 같다면 대출받을 수 있는지 여부에 영향을 받지 않는다. 그런데 우리나라는 프로젝트가 중심이 아니라 시공사, 즉 건설사가 중심이다. 보증이나 책임 준공 확약 등을 선 건설사를 보고 대출이 나간다. 글로벌 표준과 한국형 부동산 PF가 다른 결정적 차이다.”

 

- 다른 차이점도 있나.

 

“부동산 프로젝트는 토지 매입, 시공, 분양 등 3단계로 나뉜다. 해외의 디벨로퍼, 즉 부동산 개발사는 모든 단계를 주도한다. 그런데 이런 디벨로퍼에 해당하는 우리나라 시행사는 모든 단계를 끌고 가지 않는다. 단지 토지 매입만 주도한다. 그것도 자기 돈이 아니다. 한국형 부동산 PF는 자기자본이 3%쯤이다. 1000억원 규모 아파트 단지 개발 사업이라면, 시행사가 자기 돈 30억원만 갖고 진행하는 셈이다. 그러다 보니 토지 매입을 위해 건설사 보증뿐만 아니라 증권사 등 2금융권의 신용 보강, 대출이 들어간다. 게다가 선분양으로 분양받은 사람들 돈으로 건설비를 충당한다. 고위험 개발 사업에서 별로 큰 위험을 지지 않고 돈을 벌 수 있다. 국내 부동산 개발업으로 등록한 곳만 2500개가 넘고, 미등록 업체까지 따지면 6만여 개쯤 난립하는 이유다.”

 

- 이런 현상을 경제적으로 어떻게 설명할 수 있나.

 

“모럴 해저드, 즉 도덕적 해이라고 할 수 있다. 모럴 해저드는 보험이 있으면 보험 가입자가 위험한 행동을 덜 피하려고 해서 안 나가도 되는 보험금이 나가게 된다는 개념에서 왔다. 그런데 한국형 부동산 PF는 사업성이 안 좋은 프로젝트까지 각종 보증이 붙어서 은행, 저축은행 등 금융회사들이 떼일 것을 제대로 따지지 않고 대출하게 만들었다. 부동산 PF가 유리한 조건을 이용해 다른 시장 참가자를 희생시켜 이득을 얻는 것이다. 부동산 시장이 좋을 때는 이런 모럴 해저드가 있어도 PF 시장이 굴러간다. 하지만 부동산 값이 오를 것이란 믿음에 조금만 충격이 오면 흔들리게 된다.”

 

◇ 반복되는 위기설, 왜?

 

- 한국형 부동산 PF는 왜 등장했나.

 

“1997년 외환 위기 이후 시행사와 시공사의 분리 영향이다. 그 전엔 건설사가 토지 매입, 시공, 분양을 도맡아 했다. 건설사가 빚으로 땅을 사다 보니 부채비율이 800%를 넘기도 했다. 그런데 외환 위기로 정부가 부채 비율을 200%로 낮추라고 했다. 그래서 토지 매입이 시행으로 분리됐다. 당시 건설사 한 부서가 분리돼 시행사가 되기도 했다. 이러니 시행사 자본이 많을 리 없고, 건설사가 보증을 서는 구조가 됐다. 2008년 글로벌 금융 위기 때는 지급보증 선 건설사가 줄도산을 하고 건설사 지급보증도 부채로 잡는 새로운 회계 기준이 도입됐다. 그러자 건설사가 책임 준공 확약이란 새로운 보증을 주기 시작했고, 증권사 등 2금융권이 신용 보강이라며 추가 보증을 제공했다.”

 

- 부동산 PF가 한국 경제의 불안 요인이다.

 

“경기가 고꾸라질 때 부동산 값이 하락하면 다른 나라보다 심하게 부동산 개발 쪽에서 문제가 터지기 때문이다. 작년 2분기 기준 우리나라의 전년 대비 부동산 값 하락폭은 7.3%인데, 같은 기간 하락폭이 6~8%로 우리와 비슷한 나라는 스웨덴, 덴마크, 캐나다 등이다. 그런데 우리나라만 유독 부동산발 위기 얘기가 나왔다. 우리나라는 작년 7월 부동산 PF 대출 부실 우려로 인한 새마을금고 대규모 예금 인출이 생겼고, 올해 1월엔 시공능력 순위 16위 중견 시공사인 태영건설이 워크아웃에 들어가기도 했다.”

 

◇ 부동산 PF의 미래

 

- 금리 인하기엔 부동산 PF 문제는 사라질까.

 

“금리 인하기엔 부동산 PF가 괜찮아 보일 수 있다. 지금도 금융 당국이 ‘옥석 가리기’를 한다지만 금리가 떨어질 것이니 조금만 버티면 된다는 사업장이 많다고 들었다. 그런데 만약 예상만큼 금리가 빠르게 안 내려가면 부실이 커지고 금융시장까지 위험이 퍼질 수 있다. 부동산 PF의 사업성을 제대로 평가하는 구조가 안 만들어지면 언제든 문제로 다시 부상할 수 있다.”

 

- 부동산 PF가 위기 진앙이 되는 걸 막으려면.

 

“지난 6월 말 금융권 부동산 PF 대출의 단계별 연체율을 보면, 토지 매입을 위한 브리지론이 11.08%고 시공 단계의 본PF가 2.5%다. 토지 매입 단계의 위험성이 더 큰 것을 알 수 있다. 해외 부동산 개발 사업에서 자기자본은 20~30%인데, 그 이유는 토지 매입 자금이 전체 사업비의 30%쯤이기 때문이다. 우리도 고위험의 토지 매입 단계는 자기자본으로 하게 할 필요가 있다. 궁극적으로는 PF를 프로젝트 파이낸싱답게 만들어야 한다. 건설사, 신탁사, 증권사 등의 신용 보강에 의존하는 것이 아니라 프로젝트 자체로 평가할 수 있는 시스템을 만들어야 한다.”

 

“미국에선 사업비 20~30%를 자기자본으로 마련해 토지 매입”

 

이보미 박사는 “미국에선 사업비의 20~30%를 자기자본으로 마련해 토지 매입 자금으로 쓴다”며 “선분양 자금도 금융회사에 예치해 놓을 뿐 사업비로 쓰지 않는다. 분양이 잘돼서 사업성이 좋다는 걸 보여주기 위한 것”이라고 했다. 이 박사는 “부동산 사업 주체가 위험을 분담해서 부동산 개발이 부실화돼도 소비자나 금융회사에 위험이 크게 번지지 않는 것”이라고 했다.

 

―미국은 어떻게 부동산 개발 사업비를 마련하나.

 

“통상 평판 좋은 디벨로퍼가 시행자가 돼서 재무적 투자자를 모아 자기자본을 만든다. 재무적 투자자는 지분 투자니까 잘못되면 돈을 모두 잃을 수 있다. 그래서 프로젝트가 정말 수익성이 좋은지 따져보고 투자한다. 전체 사업비 20~30%를 이렇게 마련해 토지 매입 자금으로 쓴다. 우리나라와 달리 미국은 토지 매입과 건설 단계에서 쓰는 자금이 분리돼 있다. 부실이 전이될 위험이 적다.”

 

―외국도 한국처럼 분양받은 사람 돈을 사용하나.

 

“미국, 캐나다, 호주 등도 선분양 방식의 부동산 개발이 있다. 그런데 분양받은 사람 돈을 건설비에 쓰지 않는다. 통상 5~10%인 계약금은 금융회사에 예치한다. 미국의 분양형 콘도미니엄 사업은 건설비 대출 때 대주단이 50% 이상의 선분양을 요구하기도 한다. 대신 선분양 비율이 높을수록 대출 금리가 낮아진다. 부동산 개발 프로젝트의 사업성이 좋다는 걸 증명하려고 분양이 잘된다는 걸 보여주는 용도로 쓴다는 것이다.”

 

―선진국에선 부동산 PF발 금융 위기는 적다.

 

“디벨로퍼들이 부동산 시장이 꺾여도 계속 개발을 할 수 있을 정도로 자기자본이 충분한 경우가 많기 때문이다. 그렇지만 선진국이라고 부동산 위기가 없는 건 아니다. 2007년 미국의 서브프라임 모기지 위기는 취약 계층에 대출을 무리하게 늘려서 생겼다. 시중에 돈은 많은데 갈 데가 부동산밖에 없을 때 부동산 거품이 생길 수 있는 건 선진국도 마찬가지다. 우리도 부동산에 너무 쏠리지 않도록 계속 모니터링해야 한다.”

 

☞모럴 해저드(moral hazard)

 

시장에서 한쪽이 정보나 자신만의 유리한 조건을 이용해 다른 쪽을 희생시켜 이득을 취하는 걸 가리키는 경제학적 개념이다. 도덕적 해이로 번역한다.

 

☞브리지론과 본PF

부동산 PF(프로젝트 파이낸싱)는 크게 브리지론과 본PF로 나눌 수 있다. 브리지론은 시행사가 토지 매입비와 초기 운영비 등을 조달하는 것이고, 본PF는 시공 단계에서 건축비를 조달하는 것이다.

 

이보미 박사는:

 

서울대 경제학과를 나와 미국 텍사스 오스틴대에서 재무학 박사 학위를 받았다. 2014년부터 금융연구원 연구위원으로 활동하고 있다. 2020년 금융연구원 기업부채연구센터장을 거쳐 올해 7월부터 자본시장연구실장을 맡고 있다. 최근 주요 보고서로는 ‘우리나라 부동산 PF 구조의 문제점과 시사점’, ‘우리나라 부동산 PF 위험에 대한 고찰 및 시사점’ 등이 있다.

 

-방현철 기자, 조선일보(24-10-22)-

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시한폭탄 된 부동산 PF, 대책은 국회서 표류 중 

 

전국 미분양 아파트가 7만5000가구를 웃돌면서 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 문제가 심각해지고 있다. 정부는 미분양 아파트를 줄이기 위한 각종 대책을 내놨는데, 입법 후속 조치가 지연되면서 정책이 표류하고 있다. 사진은 GS건설의 영등포자이 디그니티 모델하우스에서 시민들이 모형 주택을 살펴보는 모습. /뉴스1

 

미분양 주택이 7만5000가구를 넘어서면서 아파트 건설 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출의 부실 문제가 심각해지고 있다. 프로젝트 파이낸싱이란 부동산 사업의 수익성을 보고 사업 자금을 대출해 주는 금융기법을 말한다. 작년 말 기준 금융권의 부동산 PF 대출액이 130조원에 육박한다. 이 중 증권사·캐피털사가 개발업자들에게 빌려준 토지 매입 자금(브리지론)이 21조원에 달하는데, 미분양 사태로 사업 추진이 중단되면서 대출금 상환에 문제가 생겼다. 19조원이 넘는 증권사 PF 대출은 연체율이 10%를 넘어섰다. 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양이 2월 중에만 1000가구 이상 늘어났다. 국제통화기금(IMF)도 최근 보고서에서 “한국의 PF 대출은 자금 구조가 취약하다”고 경고했다.

 

정부도 심각성을 인지하고 있다. 문재인 정부 시절 집값 급등을 막는 과정에서 급조된 고강도 규제를 완화하는 대책을 잇따라 내놓고 있다. 아파트 분양권 전매 제한 기간 단축, 분양 아파트 2~5년 거주 의무 폐지, 분양권 양도세 60~70% 중과 완화, 2주택자 취득세 중과 완화 등이다. 하지만 민주당 반대로 국회에서 관련 법 개정 작업이 진행되지 않아 수개월째 정책이 시행되지 못한 채 표류 중이다. 입법이 지연되면 정책 타이밍을 놓치게 되고 정책 효과도 반감될 수밖에 없다.

 

지난 수년간 급등했던 집값이 더 내려야 한다는 데는 누구도 이견이 없을 것이다. 하지만 경제 충격으로 이어지지 않게 하려면 집값이 서서히 하락하도록 하는 연착륙 대책이 필요하다. 부동산 PF 부실은 집값 붕괴를 가속할 수 있는 시한폭탄 같은 존재다. 2008년 글로벌 금융위기 당시 주택 가격 급락과 미분양 급증 탓에 100대 건설사 중 45사가 구조조정에 들어갔고 그 바람에 저축은행 30여 곳이 문을 닫는 등 금융에 충격을 주었다. 경기 침체 속에 이런 사태가 재발되면 충격이 클 것이다. 누구도 바라는 일이 아니다.

 

정부가 모든 부동산 PF를 살릴 수는 없고 그래서도 안 된다. 하루 빨리 채권단 협의체를 가동해 불투명한 PF 사업은 건설사, 대출 금융기관들이 책임을 지게 해야 한다. 건설사들도 정부 지원만 기다릴 게 아니라 할인 분양 등 자구 노력을 선행해야 한다.

 

-조선일보(23-04-11)-

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거품 빠지는 부동산·코인, 금융 위기 전이 막아야 

 

세계 3위 가상 화폐 거래소 FTX가 유동성 위기에 빠져 고객 예탁금 인출이 중단되는 사태가 발생했다. 이 여파로 비트코인, 이더리움 등 대표 가상 화폐 가격이 연일 폭락하고 있다. 사진은 10일 서울 서초구 빗썸 고객센터 전광판에 가상 화폐 가격이 표시돼 있다./연합뉴스

 

집값 하락 폭이 커지고 거래가 급감하자 정부가 서울과 성남·과천·하남·광명시만 남기고 부동산 규제 지역을 모두 푸는 대책을 내놨다. 규제 지역에서 풀리면 집값의 70%까지 주택 대출을 해주고 양도세·취득세 중과가 없어져 극심한 거래 절벽을 완화하는 데 도움 될 것이다. 올 들어 전국 주택 매매 건수가 지난해 같은 기간의 절반으로 줄었다. 서울 아파트가 179만가구에 달하는데 9월 매매 건수가 594건에 불과할 정도다. 사상 최저다. 집값 하락 속도도 점점 빨라지고 있다. 서울 강남권 아파트도 최고점 대비 30%가량 급락했다. 주택 매수 심리가 얼어붙으면서 미분양 물량이 급증하고 있다. 9월 말 기준 전국 미분양 주택은 한 달 전 대비 27% 급증했다. 1년 전보다는 세 배나 많다.

 

미분양 물량이 쌓이면 건설사들이 자금 회수를 못해 경영난에 빠진다. 2008년 글로벌 금융 위기 당시 주택 가격 급락과 미분양 급증 탓에 100대 건설사 중 45사가 부도·법정관리 등 구조 조정에 들어갔고, 그 여파로 저축은행 30여 곳이 문을 닫았다. 현재도 금융회사들이 아파트 등 부동산 개발에 대준 프로젝트 파이낸싱(PF) 자금이 112조원에 달하고, 이 중 70조원은 증권사·캐피털사·보험사 등이 자금을 댔다. 부동산발 ‘돈맥경화’가 금융회사의 자금 경색으로 이어져 금융 불안을 고조하는 연쇄반응이 일어나고 있다.

 

집값 거품은 빠져야 하지만, 급격한 하락은 금융 위기로 번질 위험이 있다. 집값의 점진적 하락을 유도할 연착륙 대책이 필요하다. 규제 지역 해제도 도움 되겠지만, 미분양 아파트에 대한 양도세 감면이나 문재인 정부가 줬다가 뺏은 주택 임대 사업자의 감세 혜택 등을 부활시켜 주택 수요를 진작하는 방안을 검토할 필요가 있다. 영끌족이 이자 부담을 견디지 못하고 집을 던지기 시작하면 집값 하락 폭이 더욱 커질 수 있다. 이들의 출구전략을 위해서도 주택 거래 활성화 대책이 필요하다.

 

가상 화폐 리스크도 불거질 조짐이다. 세계 3위 가상 화폐 거래소 FTX가 자금난에 빠지면서 고객 예치금 인출이 중단돼 글로벌 가상 화폐 시장을 혼란에 빠트렸다. 이 여파로 비트코인·이더리움 등 대표 가상 화폐 가격이 폭락하고 있다. 크게 보면 코인 광풍이 불던 시기 형성된 거품이 터지는 과정으로 볼 수 있다. FTX가 파산하면 여기에 투자한 연기금, 자산운용사의 손실로 이어져 그 파장이 글로벌 금융시장으로 번질 가능성을 배제할 수 없다.

 

레고랜드, 흥국생명 사태에서 보듯 요즘 금융시장은 너무 불안정해 조그만 불씨에도 불길이 일파만파 번지기 십상이다. 금융 당국은 FTX 사태를 상시 모니터링하고, 국내 코인 거래소들의 재무 상태를 다시 점검할 필요가 있다. 시장의 불안 요소를 상시 점검해 위험 요소를 사전에 제거하는 선제적 대응 체제가 절실하다.

 

-조선일보(22-11-11)-

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경제 돌아가는 꼴이 희한하다는 소리가 많다

 

흥국생명 5억달러 상환 오락가락
처음엔 6개월 뒤 갚아도 된다더니
시장 흔들리자 “당장 해결하라”
일주일도 못 내다보는 금융 당국

 

어느 초선 의원이 “정말 맛있는 양꼬치집을 소개해 주겠다”는 중진 의원의 점심 초청을 받았다. 서울 용산구 어디쯤인데 대기줄이 길더란다. 젊은 사람이 많았다고 한다. 중진 의원은 함께 식사할 사람 몇을 데리고 왔는데 삭발을 한 분이 끼어있었다. 초선 의원은 “스님이 아니었지만, 혹시 누가 사진을 찍어 국회의원들이 스님하고 고기 먹었다고 소셜미디어에 올리면 망신”이라는 생각이 들었다고 했다. 그런데 줄을 서 있는 사람 중에 누군가가 “야, 진짜 맛집인가보다. 스님도 먹으러 왔네”라고 하더란다. “같이 웃고 말았지만, 스님으로 생각하면서도 고깃집에 줄을 섰는데 맛집 타령을 하는 세상이 뭐가 잘못된 것 아닌가 싶더라”고 했다. 양꼬치가 맛은 있었다고 했다. 

 

흥국생명이 9일 신종자본증권 조기상환권(콜옵션)을 행사할 예정이다. 흥국생명은 지난 7일 콜옵션 행사 결정을 발표하며 "이번 결정은 최근 조기상환 연기에 따른 금융 시장 혼란을 잠재우기 위함"이라며 "태광그룹도 사회적 책임을 다하기 위해 자본확충을 지원하기로 했다"고 설명했다. 사진은 이날 서울 종로구 흥국생명 본사. 2022.11.9 /연합뉴스

 

그는 “요새 세상 돌아가는 모양새가 희한하다는 소리가 많다”고 했다. 세상 중요한 게 경제고, 절대 그러면 안 되는데 경제 부처의 일들도 희한하게 돌아간다. 경제 관료들이 일하는 모습이 낯설고 희한해서 불안하다.

 

얼마 전부터 자금 시장에 돈이 말라붙어 50조원, 100조원 지원한다고 발표했다. 그동안은 어디에 정신을 팔다가 이런 난리통을 만드는지 모를 일이다. 지난 1일에는 생명보험 업계 8위 흥국생명이 보통 발행하고 5년 뒤에 갚는 무슨 채권 5억달러어치 만기가 돌아오는데 6개월 뒤에 갚겠다고 했다. 13년 만에 처음 있는 일이라고 했다. 금리가 치솟고, 레고랜드 사태니, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 줄도산이니 하면서 채권시장이 흉흉한데 금융 당국이 “그래도 된다”고 했단다. 그런데 시장 분위기가 심상찮아지자 제 날짜에 갚으라고 했다. 금융 당국의 시야가 6개월 뒤를 바라보고 있어도 부족할 판인데 일주일 뒤도 캄캄했다. 옆구리를 찔린 흥국생명은 엿새 만에 말을 바꿔 예정대로 갚겠다고 했다.

 

금융위원장은 국회 발언에서 “(사전에) 논의했고, 흥국생명이 나름대로 판단하고 공시했던 사안이다. 다만 이게 시장 불안이 되면서 문제가 됐던 것”이라고 했다. 별것도 아닌데 벌벌 떤 시장이 잘못했단다. “흥국생명 건은 당국에서도 다 알고 있었고, (사태를) 방치한 것은 아니다”라고 했다. 결론이 이렇다. “흥국생명 건은 원래대로 상환하기로 한 만큼 수습은 됐다고 본다.”

 

보도자료까지 내면서 “흥국생명의 수익성과 관련한 경영 실적은 양호하며, 계약자에 대한 보험금 지급에 아무 문제가 없다”고 했는데 문제가 되니 손바닥 뒤집듯이 “제 날짜에 갚기로 했으니 그만”이라고 한다. 위험천만하고 아슬아슬한 곡예를 봤으니 박수라도 쳐야 하나. 조금 모자란다 싶었는지 “앞으로 금융 당국도 더 긴장하고 신속하게 대응할 것이다. 선제적으로 플랜B를 강구할 것”이라는 말도 했다.

 

채권시장은 얼어붙었고, 최대 150조원 규모 부동산 사업이 곳곳에서 부도 위험이 커졌다. 보험사들이 내년 상반기에 당장 만기가 돌아와 상환해야 할 신종자본증권(형식상 만기가 없어 자본으로 인정받는 채권) 등이 2조원이 넘는 상황이다.

 

금융 당국의 한 관계자는 “유동성 리스크(위험)와 신용 리스크는 구분해야 한다. 당장 자금 융통이 어려운 거지, 신용도가 떨어져 위기가 닥친 건 아니지 않으냐”고 한다. 외환위기 직전에 들었던 “한국 경제의 펀더멘털(기초 체력)은 튼튼하다”처럼 들린다. 경제가 어려운데 어렵다는 말을 하면서도 별로 어렵지 않다고 하니 알아듣기가 어렵다. “영리한 자는 지혜로운 자라면 절대로 빠지지 않을 구덩이에서 잘 빠져나온다”는 말이 있다. 금융 당국이 지금 이 모양이다.

 

-이진석 경제부장, 조선일보(22-11-10)-

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미분양, 신용 경색, 금리 급등 ‘삼각파도’… 부동산 PF발 대란 오나?

 

[차학봉 전문기자의 Special Report]

리먼쇼크급 위기 재연 가능성
2008년 금융 위기-집값 급락, 미분양 급증
100대 건설사 중 45개 구조조정… 저축은행 30개사 문 닫아
금리 급등 위기론-자재값, 금리 인상 직격탄
그룹 건설사도 유동성 위기, 미분양 연말엔 7만가구로 급증
어떤 대책?-MB 정부, 파격적 규제 완화
現 정부, 단계적 대책 발표… 전문가 “선제적 대책 필요”

 

집값이 급락세로 돌아서면서 아파트 미분양이 급증하고 있다. 원자재 가격 급등에 금리 인상과 신용경색까지 겹치면서 주택업계는 ‘2008년 금융 위기’의 재연 가능성에 바짝 긴장하고 있다. 2008년 미국발 금융 위기 이후 부동산 대출과 관련해 30여 개 저축은행이 문을 닫았고 시공능력 100대 건설사 중 45사가 자금난으로 워크아웃(기업개선작업), 법정관리(기업회생절차), 부도 등 구조조정에 돌입했다. 

 

서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 현장. 최근 7000억원의 프로젝트파이낸싱(PF) 조달에 성공했지만, 대출 이자율은 기존 대출의 약 3배인 12% 수준이다./연합뉴스

 

미국발 금리 인상 여파로 이미 상반기부터 부동산 PF 대출이 사실상 중단된 상태이다. 강원도의 레고랜드 채무불이행 사태를 계기로 5대 그룹 계열 건설사조차 회사채 발행에 실패했다. 유동성 위기가 주택업계를 넘어 제2 금융권으로 확산되고 있다. 업계에서는 부도 예상 건설사 리스트가 나돌고 있을 정도이다.

 

김선덕 전 주택도시보증공사 사장은 “연말 연초에 미분양이 7만가구를 넘어서면서 건설사와 제2금융권 연쇄 부도로 이어질 수 있다”고 우려했다. 서종대 주택산업연구원 대표는 “중소 주택업계는 벌써 자재 가격 인상, 신용경색, 미분양 등 3중고로 빈사 상태에 빠졌다”면서 “전후방 산업 연관 효과가 큰 주택시장이 얼어붙으면 내수시장도 극도로 위축될 것”이라고 말했다.

 

◇연쇄 부도 촉발시킨 미분양

 

2008년 집값 폭락으로 인한 리먼브러더스 파산으로 촉발된 미국 금융 위기 영향으로 한국에서도 ‘주택 가격 급락→미분양 급증→건설사 자금난→건설사와 저축은행 파산’으로 이어졌다. 당시 집값이 급락하면서 미분양 주택이 16만5000여 가구까지 급증했다. 자금 회수가 되지 않아 중견 건설사와 부실 부동산 PF 대출이 많았던 저축은행의 연쇄 부도가 발생했다.

 

당시와 단순 비교하면 아직 주택시장 경착륙을 우려할 상황은 아니다. 미분양은 급증 추세이지만 4만1600가구(9월)로 금융 위기 당시와 비교하면 아직 여유가 있다. 러시아의 우크라이나 침공으로 인한 원유, 곡물 가격 급등이 초래한 초인플레이션을 막기 위한 미국발 금리 인상이 내년 상반기부터는 하락세로 돌아설 것이라는 전망도 나온다. 원희룡 국토부 장관은 최근 국회 국정감사에서 “부동산 시장은 폭락 국면이 아니다. 50% 올라서 6% 떨어졌다”고 말했다.

 

◇잠재위험, 금융위기보다 더 커

 

그러나 잠재적인 위험 요소는 금융 위기 때보다 더 크다고 전문가들은 분석한다. 우선 PF 대출의 증가이다. 2008년 76.5조원에서 올해 6월 말 112.2조원으로 늘어났다. 대출 심사가 엄격한 은행권은 52.5조원에서 28.3조원으로 대폭 줄었지만 부실 가능성이 큰 제2 금융권의 여신전문금융회사와 보험사의 PF 대출 잔액이 2008년 말 9조6000억원에서 올해 6월 70조원으로 폭증했다. 

 

비은행권이 주도한 PF대출

 

가계 부채도 금리 인상에 취약하다. 가계 부채 잔액이 2008년 683.6조원에서 작년 말 1862.1조원으로 늘어났다. 2021년 가계소득 대비 가계 부채 비율은 207%로 2008년(138%)을 크게 상회한다. 미국 금리 인상 영향으로 한국의 대출금리가 내년 최고 8~9%까지 치솟을 전망이다.

 

이창무 한양대 교수는 “2011년 부동산 보유 가구의 가처분소득 대비 원리금 상환액(DSR) 부담은 평균 19% 수준이었지만 작년 말 27%로 높아졌다”면서 “집값 폭등기에 이른바 영끌한 젊은이들이 고금리를 감당하지 못해 집을 던지기 시작하면 상황이 크게 악화될 수 있다”고 전망했다. 주택담보대출도 미국은 고정금리가 대부분이지만 한국은 변동금리이다. 금리 인상의 직격탄을 받을 수밖에 없는 구조이다. 대형 건설업체들도 금융 위기 당시만 해도 해외, 토목 및 건축, 주택 매출이 균형을 이뤘다. 하지만 현재는 주택 매출 비율이 70% 전후여서 미분양 증가 등 주택 경기 침체에 취약하다.

 

◇본격적 연착륙 대책 나올까

 

금융 위기 당시 건설사 연쇄 부도의 방아쇠를 당긴 미분양의 증가 속도가 가팔라지고 있다. 현재 미분양 가구수는 4만1600가구이지만 1년 전과 비교하면 미분양이 3배로 늘었다. 금리 상승과 주택 가격 하락세가 지속되면 미분양 주택이 연말 7만 가구, 내년 상반기 중 10만 가구 돌파도 가능하다.

 

정부는 최근 지방의 투기지역과 투기과열지구를 해제한 데 이어 1주택자의 주택담보대출비율 LTV를 50%로 완화했다. 정부도 주택 가격 급락을 막기 위한 연착륙으로 주택정책 방향을 틀고 있다. 다만 건설업체 부도율이나 미분양 물량이 ‘위기 수준’이 아니어서 본격적인 부양 대책을 내놓는 데는 주저하고 있다. 2008년 금융 위기 당시 이명박 정부는 미분양 주택 양도세 감면, 재건축 규제 완화, 종부세 완화, 공공기관의 미분양 주택 매입 등 파격적 부양책을 잇따라 내놓았다.

 

서종대 대표는 “금융 위기 당시에는 금리 인하와 돈 풀기 정책으로 조기에 위기 극복이 가능했다”면서 “지금은 금리 인하, 재정 지출 확대가 어렵기 때문에 더 선제적으로 대책을 세워야 한다”고 말했다. 이창무 한양대 교수는 “재건축부담금 부과 유예나 안전진단 합리화와 같은 묵혀둔 규제 완화를 서둘러야 한다”면서 “주택 공급이 급락하는 것을 막고 임대시장을 안정시키기 위해서는 다주택자들의 임대사업을 활성화할 수 있는 제도 개편도 시급하다”고 말했다. 한문도 연세대대학원 겸임교수는 “무조건적 지원보다 PF 사업의 건전성을 따져 선별적인 지원을 해야 한다”고 말했다.

 

[尹정부 5년간 270만호 공급 계획 ‘공염불 위기’]

 

신용 경색에 착공 물량 26% 급감… 민간 주도 공급 계획 수정 불가피

 

윤석열 정부는 규제 완화를 통해 민간 위주로 5년간 270만가구의 주택을 공급하겠다고 했다. 그러나 주택 가격 하락과 부동산 PF 대출 시장이 마비되면서 주택 착공이 오히려 급감하고 있다. 국토교통부가 발표한 1~ 9월 주택 착공 실적은 전국 29만4059가구로, 전년 동기 대비(39만7657가구) 26.1% 감소했다. 반면 전국 주택 인허가 물량은 38만200가구로, 전년 동기 대비 5.9% 증가했다. 지방의 인허가 물량은 전년 동기(17만5121가구) 대비 41.8% 늘어난 24만8361가구이다. 서종대 주택산업연구원 대표는 “미분양이 많은 지방은 인허가를 받았지만, PF 대출을 받지 못해 착공이 급감하고 있다”고 분석했다. 최민섭 서울벤처대학원대학 교수는 “민간주택시장의 연착륙을 위해 기존의 수요 억제 정책과 재건축 등 공급 관련 규제를 과감하게 풀어서 고금리와 자금 시장 경색으로 인한 주택 공급 중단과 미분양 사태를 대비해야 한다”고 말했다. 서 대표는 “민간 기업의 유동성 위기가 심화되고 있어 민간 주도의 공급 계획도 전면 수정이 불가피해졌다”고 말했다.

 

☞부동산 프로젝트파이낸싱(PF)

 

부동산 개발 사업을 할 때 사업성을 기반으로 자금을 조달하는 기법. 보험, 증권사, 저축은행 등 제2금융권이 높은 이자를 받을 수 있어 공격적으로 대출을 늘렸다. 하지만 미분양이 급증, 원금 회수가 어렵게 되자 최근 PF 대출은 사실상 중단 상태이다.

 

-차학봉 부동산전문기자, 조선일보(22-11-10)-

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뱅크런

 

행에 맡긴 돈 찾으러 한꺼번에 고객 몰려… 은행 파산 원인 

 

1931년 독일의 중앙은행인 제국은행이 파산하고 시중은행이 연쇄 도산하자 돈을 인출하기 위해 시민들이 은행 앞에 모여있는 모습. /위키피디아

 

Q. 올해 노벨 경제학상을 받은 3명 중 2명이 '뱅크런'에 대해 연구했다고 하더라고요. 뱅크런이 뭔가요?

A. '뱅크런(bank run)'은 은행 부실 우려로 인한 대규모 예금 인출 사태를 의미해요. 쉽게 말해 은행에 돈을 맡긴 사람들이 자신의 돈을 찾지 못할 것을 염려해 돈을 찾으려고 한꺼번에 금융 기관에 몰려드는 현상이에요. 이런 현상이 생기면 은행이 파산할 수도 있습니다. 사람들이 맡긴 돈을 은행이 돌려주지 못할 수 있기 때문인데요.

만약 고객이 맡긴 돈을 은행에서 모두 보관하고 있다면 이런 문제는 생기지 않을 거예요. 그런데 은행은 사람들이 예금한 금액의 일부만 남기고 나머지는 돈을 빌리고자 하는 사람에게 대출해 줍니다. 돈을 맡긴 사람에게 줘야 할 예금 이자보다 돈을 빌린 사람에게 받는 대출 이자를 더 많이 받아서, 그 차액만큼 수익을 내는 거예요. 또 예금을 통해 받은 돈을 다른 금융 상품에 투자해 수익을 내기도 하고요. 그래서 돌려줄 돈이 바닥나는 일이 생길 수 있는 거지요.

이런 이유로 국가에서는 은행이 일정 비율 이상을 지급 준비금으로 보유하도록 정해 둡니다. 은행이 평소 돈을 지나치게 적게 보유하고 있으면 예금을 찾는 사람들에게 돈을 못 주게 되는 일이 생길 수 있으니까요. 평상시에는 이 정도만 가지고 있어도 예금을 인출하려는 고객에게 돈을 지급하는 데 큰 문제가 발생하지는 않아요. 그런데 예금자들이 은행에 대한 믿음을 잃어 집단으로 돈을 찾으려고 하면 문제가 됩니다. 예컨대 경제 상황이 안 좋아지거나, 사람들이 은행 경영 부실을 우려할 때인데요.

뱅크런은 전염성이 강하다는 특징이 있어요. 한 은행에 뱅크런이 발생하면, 다른 은행에서도 뱅크런이 발생하는 경우가 많다는 거예요. A은행이 경영 악화로 예금을 돌려주지 못할 상황에 직면했다는 소문이 돌면, A은행에 돈을 맡겨 둔 예금자뿐 아니라 B은행에 돈을 맡겨둔 예금자들도 불안감을 느끼게 되기 때문이에요. 2011년 부실 경영과 비리 문제로 촉발된 부산저축은행 뱅크런 사태는 다른 저축은행으로 번져 이듬해 다른 저축은행 10여 곳이 파산했죠.

이렇게 되면 경영 상태가 건전한 은행에까지 영향을 미치게 돼요. 보통 한 은행에서 고객에게 지급할 돈이 부족해지면 다른 은행이나 중앙은행(한국은행)에서 빌려올 수 있어요. 그런데 이렇게 동시다발적으로 뱅크런 사태가 발생하면 돈을 빌려서 지급할 수도 없게 되는 거지요.

올해 노벨 경제학상 수상자인 더글러스 다이아몬드 시카고대 교수, 필립 딥비그 세인트루이스 워싱턴대 교수의 연구에서도 은행의 역량과 무관하게 사소한 사건으로 뱅크런이 촉발될 수 있으니, 금융 시장이 믿음을 잃지 않도록 하는 것이 중요하다고 강조했답니다.

 

-김나영 양정중 사회과 교사, 조선일보(22-11-10)-

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○  핼러윈 참사로 이태원 상인들 절망하고 코로나는 다시 증가세로. 또 힘들어진 자영업자에 대한 관심 필요한 때.

 

-팔면봉, 조선일보(22-11-10)-

 

 

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