[빌라 이어 아파트까지, 눈앞에 다가온 최악의 역전세 공포] ....

[빌라 이어 아파트까지, 눈앞에 다가온 최악의 역전세 공포]

[‘전세’라는 금융 부채의 적신호]

[빌라 10채 중 6채 보증금 떼일 우려… ‘역전세 폭탄’ 대책 서둘라]

[“美 은행 절반 파산 가능성”… ‘연체 비상등’ 韓도 남 일 아니다]

 

 

 

빌라 이어 아파트까지, 눈앞에 다가온 최악의 역전세 공포

 

서울 송파구의 한 부동산 중개업소.ⓒ News1 구윤성 기자

 

전셋값 급락으로 새로 세입자를 들여도 집주인이 추가로 돈을 보태야 보증금을 돌려줄 수 있는 역전세난 공포가 확산되고 있다. 전세 사기 피해가 집중됐던 빌라·오피스텔뿐 아니라 상대적으로 안전하다고 여겨졌던 아파트도 예외가 아니다. 올 하반기 전세 만기가 돌아오는 서울 아파트 10채 중 4채는 역전세 상황에 놓여있다. 이 가운데 절반은 아파트 주인이 보증금을 돌려주려면 1억원 넘는 차액을 마련해야 한다. 보증금 반환이 차질을 빚으면서 집주인과 세입자 간 분쟁이 연쇄적으로 일어날 수 있는 상황이다.

 

역전세난은 이미 곳곳에서 시작됐다. 임대차 3법 시행 이후 급등했던 전셋값이 지난해부터 떨어졌기 때문이다. 2년 전 올려 받았던 전세 만기가 돌아왔는데, 새로운 세입자에게 보증금을 받아도 기존 보증금을 반환하기에 모자라는 것이다. 올 1~4월 계약한 전국 아파트 전세 10건 중 6건은 하락 거래였다. 그 결과 역전세로 인한 전세 보증 사고 금액이 1조원에 달해, 넉 달 만에 작년 연간 사고액의 92%를 넘었다. 집주인이 만기가 됐는데도 보증금을 돌려주지 않아 세입자가 임차인 등기 명령을 신청하는 경우도 지난 두 달 연속 3000건을 넘어 평상시 3배 수준을 기록했다.

 

이런 상황은 올 하반기 더욱 심각해져 사상 최악의 역전세 대란이 벌어질 것이란 우려가 고조되고 있다. 전세가가 최고점을 찍었던 시기에 계약했던 전세 만기가 속속 돌아오기 때문이다. 서울 아파트 전셋값 중간치는 2021년 9월 역대 최고치를 기록했고, 전국 아파트 전세 실거래가 지수도 2021년 11월과 2022년 6월 각각 고점을 찍었다. 전세보증금을 끼고 집을 사는 갭 투자가 3~4배 증가한 것도 이때였다. 세입자가 전세 보증금을 제때 돌려받지 못할 위험이 크게 늘어날 수 있어 우려된다.

 

전세 제도는 주기적 가격 등락으로 역전세난 위험이 상존한다. 하지만 올 하반기 예고된 역전세난은 ‘임대차3법’ 등 지난 정부의 잘못된 부동산 정책으로 인해 그 정도와 범위가 이례적이다. 전세를 개인 간 계약이라고 방치했다간 자칫 큰 사회적 혼란을 겪을 수 있다. 임대인의 퇴거 자금 대출에 대해 일시적으로 DSR(총부채 원리금 상환비율) 규제 등을 푸는 등 적극적인 선제 조치로 보증금 반환이 연쇄적으로 차질을 빚는 일을 막아야 한다.

 

-조선일보(23-05-27)-

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‘전세’라는 금융 부채의 적신호 

 

‘전세의 금융화’로 전셋값 요동
만기 못 맞춰 신뢰 잃으면 1000조 전세 시장 폭탄 될 수도
유동성 위기 대책 세워야

 

3일 법원 경매 전문기업 지지옥션에 따르면 지난 4월 서울 빌라(다세대·연립) 경매 진행 건수 820건 중 71건이 낙찰됐다. 낙찰률은 8.70%로, 지지옥션이 관련 통계를 집계한 2001년 1월 이래 가장 낮았다. 사진은 3일 서울 강서구의 한 빌라 밀집지역. 2023.5.3/뉴스1

 

현재 한국 경제의 ‘회색 코뿔소’는 전세 보증금이다. 땅을 쿵쿵거리며 달려오는 코뿔소는 모두 알 수 있지만 어느새 곁에 오면 대비할 수 없다. 한국의 전세 보증금이 그렇다. 반복적인 위기 징후를 보이는데 사회 전체적으로 무방비 상태다. 지난해 하반기부터 우리는 전세 보증금이 2년마다 만기가 돌아오며, 반드시 갚아야 하는 금융 부채라는 것을 새롭게 깨닫고 있다. 그동안 기존 세입자에게 돌려줄 전세금은 새로운 세입자에게 받아 해결해 왔다. 사실상 집주인의 리스크는 없었다. 집값이 추세적으로 올랐을 뿐만 아니라, 집값이 약세인 경우에는 전세 수요가 높고, 반대인 경우에는 전셋값이 떨어져 서로 보완해 주었다.

 

그런데 지난해부터 금리가 빠르게 오르면서 집값과 전셋값이 동반 폭락했다. 작년 서울 아파트 매매가는 22% 하락했고, 전세가 하락률도 15%에 달했다. 외환 위기 당시 나라 전체의 부와 소득이 내려앉았을 때 목격했던 현상이 엄청난 외부적 쇼크가 없는데도 일어나고 있다. 전문가들은 ‘전세의 금융화’에서 그 원인을 찾는다. 과거에는 자기가 돈을 모은 범위 내에서 전세를 구했다면, 근래에는 저금리 전세 대출로 추가로 빚을 내 전셋집을 얻는다. 빚으로 더욱 새 집, 큰 집으로 옮기는 전세 과소비도 발생했다. 2012년 23조원 수준이었던 전세 자금 대출은 2021년 180조원까지 급증했다. 그러다 금리가 치솟자, 집값이 떨어질 뿐만 아니라 전세의 다운사이징과 월세 전환으로 전셋값도 급락하고 있다. 일부 지역에서는 집을 팔아도 전세금을 내줄 수 없는 ‘깡통 전세’와 새로 세입자를 구해도 추가로 돈을 보태야만 전세금을 돌려줄 수 있는 ‘역전세’가 동시에 나타나고 있다.

 

전셋값은 과거에도 재건축 단지의 입주 등과 맞물려 수요·공급이 어긋나면 국지적으로 요동치곤 했다. 하지만 지금처럼 극단적으로 가격이 오르내리고 전국적 현상으로 퍼지지는 않았다. 지난 2020년 문재인 정부 시절 졸속 통과시킨 임대차 3법이 판도라의 상자를 열었다. 서울에선 전셋집 하나를 보려고 9팀이 줄을 서는 극단적 전세 품귀가 일어났고, 임대인은 4년 치 인상분을 한꺼번에 올려 받았다. 임대차법 시행 후 1년 동안 전셋값은 전국 24.6%, 서울 27.2%나 올랐다. 전셋값이 치솟아 매매가에 달라붙자 무자본 갭투자가 대유행했다. 2021년엔 매월 3만건 넘는 집이 전세를 끼고 매입됐다. 국토연구원은 이런 식으로 매입한 주택 10채 중 3채가 보증금을 떼일 수 있는 위험 주택이라고 보고 있다.

 

전세 사기는 심각한 문제이지만, 잠재해 있는 전세 부실과 비교하면 빙산의 일각일 뿐이다. 올 하반기부터 내년까지 임대차 3법 이후 높게 올려 받았던 전세 만기가 대거 돌아온다. 집값과 전셋값 동반 하락이 계속되면 전세 보증금 미반환 사태가 큰 사회적 문제가 될 수 있다. 은행도 만기가 돌아온 자금을 상환하지 못해 신뢰를 잃으면 ‘뱅크런(bank run)’이 일어나 파산한다. 전세 제도가 신뢰를 잃어 ‘전세런’ 비슷한 것이라도 일어나면 1000조원을 웃돌 것으로 추산되는 전세 보증금은 우리 경제와 사회를 뒤흔드는 뇌관이 될 수 있다. 전세 보증금 반환 용도 주택담보대출에 대해선 한시적이라도 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 풀고, 전세보증보험 한도 축소 조치 유예도 검토해 봐야 한다. 금융회사의 건전성 문제보다 전세 자금줄이 막혀 신용 경색을 일으키는 유동성 위기가 먼저 올 수 있기 때문이다. 2년마다 금융 충격을 일으킬 수 있는 전세 제도를 어떻게 대체해 나갈 것인지에 대해서도 근본적인 대책이 필요하다.

 

-박종세 논설위원, 조선일보(23-05-04)-

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빌라 10채 중 6채 보증금 떼일 우려… ‘역전세 폭탄’ 대책 서둘라

 

인천 미추홀구의 한 아파트 외벽에 4월 18일 “전세사기 보증금 반환하라”는 현수막이 걸려 있다. 전날 아파트에 거주하던 전세사기 피해자 30대 여성이 숨진 채 발견됐다. 양회성 기자

 

올해 말까지 전세 계약기간이 끝나는 빌라(연립·다세대주택) 10채 중 6채는 세입자가 보증금을 제대로 돌려받지 못할 가능성이 높은 것으로 조사됐다. 전세가격이 하락하고 보증보험 가입 요건이 엄격해졌기 때문이다. 자금 여력이 없는 집주인이 세입자에게 보증금을 반환하지 못하는 사고가 올해 하반기 전국 곳곳에서 터질 것으로 우려된다. 세입자 눈에서 피눈물이 흐르는 ‘역(逆)전세’ 대란의 시한폭탄이 대기하고 있다.

동아일보 취재팀이 재작년 5∼12월에 전세 계약이 이뤄진 빌라 10만6000여 채를 조사해 봤더니 현재 보증금으로는 63%인 6만6000여 채가 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환 보증보험에 가입할 수 없다고 한다. 이들 빌라의 현재 보증금이 13조 원이 넘고, 이 중 2조4000억 원, 한 채당 평균 3600만 원을 집주인이 세입자에게 내주지 못하면 전세금을 떼일 수 있다. 전세사기 피해가 큰 서울 강서구는 이런 경우가 빌라 전세 계약 중 85%에 이른다고 한다.

하반기 역전세 폭탄의 경고등은 이미 오래전부터 켜진 상태다. 집값과 전세가격이 정점을 이뤘던 2021년 6월 이후 계약한 전세의 만기가 다가오는데 그 사이 전세 시세는 크게 떨어졌기 때문이다. 빌라 전세가격은 8개월 연속 하락세다. 이미 올해 1분기에 이뤄진 빌라 전세 계약의 55%는 작년 4분기에 비해 전세금이 하락했다.

 

이달부터 HUG의 보증보험 가입이 까다로워진 것도 기존 세입자들의 불안감을 높이고 있다. 지난해까지는 공시가격의 1.5배까지 가입할 수 있었지만, 이달부터 1.26배까지만 가능하다. 올해 공동주택 공시가격이 지난해보다 18.6% 떨어진 것을 감안하면 실제 보증한도는 낮아진다. 전세금의 상한선 역할을 하는 보증한도가 줄어들면 그만큼 전세금도 떨어진다. 집주인들이 차액을 융통하지 못하면 보증금 미반환 사고가 급증할 수 있다.

현재 국회에서 논의 중인 ‘전세사기 특별법’으론 대응하기 어렵다. 지원 대상을 조직적·계획적 전세사기의 피해로만 국한하고 있기 때문이다. 하지만 역전세 피해 역시 세입자들이 보증금을 제때 돌려받지 못한다는 점에선 고통이 가볍지 않다. 전세 보증금 반환 목적에 대한 대출 규제를 완화하거나 보증금 예치제도를 도입하는 등 다양한 방안을 연구해 실질적인 대책을 세워야 한다. 전세사기에 미온적으로 대처하다 피해를 키웠던 우를 다시 반복해선 안 된다.

 

-동아일보(23-05-04)-

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“美 은행 절반 파산 가능성”… ‘연체 비상등’ 韓도 남 일 아니다

 

실리콘밸리은행(SVB)에 이어 최근 퍼스트리퍼블릭까지 두 달 새 미국 은행 4곳이 연쇄 파산하면서 은행 위기의 공포가 좀처럼 가라앉지 않고 있다. 이번에도 미국 최대 은행인 JP모건이 퍼스트리퍼블릭을 인수하며 급한 불을 껐지만 지역·중소은행들의 도미노 도산이 계속될 수 있다는 우려가 고개를 들고 있다.

샌프란시스코에 기반을 두고 1985년 설립된 퍼스트리퍼블릭은 자산 규모 14위 은행으로 성장했지만 SVB 폐쇄 이후 뱅크런에 시달리다가 붕괴 수순을 밟았다. 이 여파로 그제 뉴욕증시에서는 로스앤젤레스 기반의 팩웨스트은행이 28% 폭락하는 등 미국 전역에 있는 중소은행 주가가 동반 하락했다. 지역은행들을 모아놓은 지수는 약 3년 전 수준으로 되돌아갔다.

JP모건의 제이미 다이먼 회장은 퍼스트리퍼블릭 인수 이후 “은행 위기가 사실상 끝났다”고 했지만 금융 전문가들은 “이제 시작”이라는 경고를 쏟아내고 있다. 아미트 세루 미 스탠퍼드대 교수는 최근 보고서에서 미국 4800개 은행 중 절반 가까이가 자본 잠식에 빠져 잠재적 파산 가능성이 있다고 추산했다. 최악의 경우 1600여 개 은행에서 뱅크런이 발생할 수 있다고 봤다.

 

특히 금리 인상 등의 여파로 미국 상업용 부동산 시장이 침체에 빠지면서 지역은행 부실을 가속화시킬 것이라는 우려가 커지고 있다. 5조6000억 달러에 달하는 미 상업용 부동산 대출의 3분의 1이 중소은행에 쏠려 있기 때문이다. 1분기 미국 사무실 공실률은 19%로 31년 만에 최고로 치솟았고, 대형 기관투자가들조차 최근 오피스 담보대출 이자를 갚지 못하며 위기의 징후를 높이고 있다.

제2금융권의 115조 원대 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)과 천문학적 가계빚이 위기 뇌관으로 잠복해 있는 우리도 남의 일이 아니다. 증권사 PF 연체율은 이미 8%를 넘어섰고, 은행·카드·저축은행·대부업 등 전 금융권에서 빚을 연체하는 한계 가계와 기업이 늘고 있다. 이런 상황에서 불이 잘못 붙으면 큰 위기로 번질 수 있다. 정부와 금융권은 미국발 은행 위기가 몰고 올 위험에 대비해 더 높고 강한 방파제를 쌓아야 한다. 특히 약한 고리인 제2금융권에 대한 리스크를 선제 차단하고 유동성·건전성 기준을 한층 더 강화해야 할 것이다.

 

-동아일보(23-05-04)-

 

 

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