[위험선 넘는 집값과 가계 부채] [‘50년 만기 주담대’ 막차 쏠림]

[위험선 넘는 집값과 가계 부채, 부동산 연착륙 지원 중단 검토를]

[‘50년 만기 주담대’ 막차 쏠림 혼란] 

[40년 만기 주담대, 대출한도 늘지만 여든까지 이자 갚아야]

 

 

 

위험선 넘는 집값과 가계 부채, 부동산 연착륙 지원 중단 검토를

 

이창용 한국은행 총재가 24일 서울 중구 한국은행에서 8월 금통위 금리 결정에 대한 기자간담회를 하고 있다. 이날 금통위는 현행 연 3.50%인 기준금리를 유지하기로 했다. 지난 2월, 4월, 5월, 7월에 이은 5연속 동결이다. 2023.8.24/뉴스1 ⓒ News1 사진공동취재단

 

이창용 한국은행 총재가 정부의 부동산 규제 완화가 가계 부채 급팽창을 가져오고 있다며 “부동산 연(軟)착륙 지원 정책을 환수할 때”라고 했다. 집값이 너무 급격하게 하락하지 않고 완만하게 안정되도록 유도하는 연착륙 정책의 축소·중단을 권고 한 것이다. 이 총재는 “지금 젊은 세대가 다시 낮은 금리로 갈 것이라고 생각하고 집을 산다면 조심해야 한다”고도 했다. 집값이 다시 오를 것으로 보고 빚을 내 아파트를 사는 ‘영끌족’을 향해 경고한 것이다.

 

이 총재의 우려대로 서울과 수도권 일부의 집값 움직임이 심상치 않다. 금리 인상 후 1년여 하락하던 서울 아파트 값은 최근 14주 연속 오름세를 계속하고 있다. 25구 전체에서 아파트 가격이 상승세로 돌아섰고, 전 고점의 87% 수준까지 올랐다. 비수도권 아파트 값도 15개월 만에 상승세로 전환했다. 서울 아파트 값은 문재인 정부 5년간 99% 오르고, 작년에 22% 하락했는데 올 들어 그 하락분을 메우고 원래의 높은 가격으로 회귀하고 있다.

 

그러자 빚을 내 집을 사려는 사람들이 급증하고 있다. 주택담보대출이 올해 1분기 4조5000억원 증가한 데 이어 2분기에는 14조원이나 늘어났다. 주택담보대출 잔액은 1031조원으로, 역대 최고로 불어났다. 1031조원은 실로 가공할 규모다. 특히 올 상반기 전국 아파트 매매 3건 중 1건은 30대 이하가 계약했다. 집값 급등 기회를 놓칠까 봐 조바심이 난 젊은 층이 앞다퉈 ‘영끌 매수’에 나서는 것이다.

 

침체 국면이던 집값 흐름이 바뀐 것은 현 정부의 부동산 규제 완화 정책 때문이다. 정부로선 부동산 가격 급락이 가져올 경제, 사회적 문제를 신경 쓰지 않을 수 없을 것이다. 그러나 이제는 연착륙 지원책의 부작용이 도를 넘는 단계로 들어가고 있다. 우리 사회는 집을 ‘사는 곳’이 아니라 주식 투자처럼 여기고 있다. 세계 최악의 가계 부채도 거의 대부분 아파트 사려고 빌린 부채다. 이러다 아파트 부채 망국론이 나올 지경이다. 지금의 집값도 청년 세대와 무주택 서민들로선 엄두도 못 낼 만큼 높은 수준이다. 집값은 더 떨어져야 하고, 투기적 발상 자체가 없어지게 만들어야 한다.

 

-조선일보(23-08-25)-

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‘50년 만기 주담대’ 막차 쏠림 혼란

 

“제도 바뀌기 전에 막차 타야 합니다.” “막히기 전에 서두르세요.” 최근 온라인 커뮤니티 등에는 이처럼 대출을 부추기는 문구를 쉽게 찾아볼 수 있다. ‘반백 년 대출’로도 불리는 ‘50년 만기 주택담보대출’ 얘기다. 지난달부터 상품을 출시했던 시중은행들이 갑자기 가입 연령을 제한하거나 아예 판매 중단을 예고하고 나섰기 때문이다. 갑작스러운 절판 위기에 소비자들이 몰리면서 최근 1주 사이에 1조 원 가까이 불어났다.

▷출시 두 달이 채 안 된 상품이 철퇴를 맞은 것은 최근 금융당국이 가계대출 증가의 원인으로 50년 만기 주담대를 지목했기 때문이다. 금융권의 가계대출 잔액은 4월부터 지난달까지 4개월 연속 증가했다. 금융당국은 50년 만기 주담대가 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 우회하는 수단이 된다고 봤다. DSR 규제에 따라 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘을 수 없는데, 만기가 길어지면 원리금 규모가 줄어 대출 한도를 늘릴 수 있기 때문이다.

▷50년 만기 주담대는 사실 현 정부의 작품이다. 대통령직인수위원회가 국정과제로 검토해 지난해 5월 민생안정 프로젝트의 방안으로 제시했다. 고금리 시기 차주들의 원리금 부담을 덜어주고 대출 규제로 끊어졌던 주거 사다리를 다시 연결한다는 취지였다. 지난해 8월 한국주택금융공사가 50년 만기의 보금자리론과 적격대출을 출시했고, 올해 1월 또 50년 만기 특례보금자리론을 내놨다. 이에 은행들도 정부 기조에 맞춰 초장기 대출 상품을 내놨다. 그런데 이제 와서 정부가 은행 탓을 하니 은행들은 황당하다는 반응이다.

 

▷정부가 50년 만기 주담대의 가입 연령을 ‘만 34세’ 등으로 제한하는 방안을 검토한다는 소식에 중장년층들은 역차별이라고 반발하고 있다. 국토교통부에 따르면 생애 최초 주택마련 가구주 연령은 대략 38∼40세다. 해외에서도 50∼60년 초장기 주담대가 많지만 나이로 가입을 제한하는 건 일본, 싱가포르 등을 제외하면 드물다. 50년 만기가 문제라면 40년 만기도 마찬가지다. 40세의 50년 대출은 안 되고, 50세의 40년 대출은 된다면 형평성에 맞지 않다.

▷사실 가계대출을 키운 주범은 정부다. 올해 들어 정부의 연이은 부동산 규제 완화와 특례보금자리론 등 정책대출 상품 출시가 부동산 매수 심리에 군불을 지폈다. 특례보금자리론은 출시 반년 만에 31조 원이 몰리며 가계대출 확대를 주도했다. 금융당국은 ‘상생금융’을 내세우며 시중은행에 대출금리를 낮추라고 압박했다. 기준금리를 올리며 긴축에 나선 한국은행과 엇박자를 낸 것이다. 최근 금융당국은 “은행권의 대출 태도가 느슨해진 부분은 없는지 점검하겠다”고 했지만 정작 느슨했던 건 오히려 금융당국이 아닌가.

 

-김재영 논설위원, 동아일보(23-08-24)-

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40년 만기 주담대, 대출한도 늘지만 여든까지 이자 갚아야

 

은행권 초장기 대출 득실 따져보니
내달부터 DSR(Debit Service Ratio) 규제 강화
대출한도 늘어나긴 하지만…
정책금융도 만기 연장 가세

 

《8월 주택을 살 계획인 직장인 최모 씨(40)는 7월부터 강화되는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 때문에 고민이 많다. 최근 급격히 치솟은 집값 탓에 DSR 규제 내에서 대출을 최대한 끌어모아도 필요한 자금이 4000만 원 정도 부족하기 때문이다.

최 씨는 당초 33년 만기로 계획했던 주택담보대출을 40년 만기로 받는 방안을 고민하고 있다. 신용대출 만기도 최대한 늘릴 생각이다. 대출 만기를 늘리면 대출 한도를 더 늘릴 수 있기 때문이다.

최 씨는 “지인에게 돈을 빌려야 하나 고민 중이었는데 만기를 늘려 모자란 한도를 채울 수 있다니 다행”이라면서도 “집이 마음에 들어 오래 살 생각으로 구입하려는데 집을 팔지 않고 여든이 될 때까지 이자를 갚을 생각을 하니 한숨이 나온다”고 했다.

 

올 들어 계속되는 금리 인상과 DSR 규제 강화 등으로 점점 대출이 줄어들자 은행들이 대출 문턱을 낮추고 있다. 은행은 대출 만기를 늘려 더 많은 대출을 해주고 있지만, 그와 함께 이자도 늘어난다.》

 

○ 5대 시중은행 ‘40년 만기’ 상품 출시

14일 금융권에 따르면 KB국민 신한 하나 우리 NH농협 등 5대 시중은행은 최근 주택담보대출의 최장 만기를 기존 33∼35년에서 40년으로 일제히 늘렸다. 하나은행이 올 4월 21일 시중은행 가운데 가장 먼저 40년 만기 주택담보대출을 선보인 데 이어 지난달 나머지 4개 은행도 만기 연장에 동참했다.

 

이는 대출자들이 매달 갚는 원리금 상환액을 줄이거나 DSR 규제에 따른 대출 한도를 늘리기 위한 조치다. DSR는 대출자가 가진 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값이다. 현재 모든 은행권 대출에 적용되고 있는 ‘개인별 DSR 40% 규제’는 총대출액이 2억 원을 초과하는 대출자의 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%를 넘을 수 없도록 규정한 것이다. 제2금융권 대출은 DSR 50%까지 허용된다.

대출 만기를 늘리면 대출을 갚는 기간이 길어지면서 매달 갚는 원리금 상환액을 줄일 수 있다. ‘분자’에 해당하는 원리금 상환액이 줄기 때문에 DSR도 내려간다. DSR가 내려가면 그만큼 대출을 더 받을 수 있는 여유가 생긴다.

예를 들어 다른 대출이 없는 연봉 3480만 원(장래예상소득 반영 후 3896만 원)의 직장인 A 씨(30)가 연 4.4% 금리의 신규 변동형 주택담보대출(원리금 균등 상환)을 받아 규제지역의 9억 원짜리 아파트를 구입한다고 가정해 보자. A 씨가 30년 만기의 주택담보대출을 택한다면 DSR 40%를 넘지 않고 최대로 빌릴 수 있는 금액은 2억5930만 원이다. 이때 전체 대출 기간 동안 내는 총이자액은 2억815만 원, 매달 갚아야 하는 원리금 상환액은 130만 원 정도다.

 

하지만 같은 금액을 빌리면서 대출 만기를 40년으로 늘리면 매달 갚는 원리금 상환액이 115만 원으로 15만 원가량 줄어든다. 아니면 매달 갚는 원리금 상환액을 줄이지 않고 그 여유분만큼 대출을 더 받는 것을 선택할 수도 있다. 이 경우 대출 한도는 2억9300만 원까지 늘어난다. 만기를 늘리기 전보다 3370만 원 정도 대출을 더 받을 수 있는 것이다.

즉, 대출자는 만기를 늘려 매달 갚는 원리금 상환액을 줄일지, 아니면 그만큼 대출을 더 받을지 선택할 수 있다. 다만 만기가 늘면 이자를 지급하는 기간이 길어지기 때문에 대출자가 부담해야 하는 총이자액은 8412만∼1억2210만 원가량 늘어난다.

 

○ 총이자 부담 커져 ‘조삼모사’ 지적도

시중은행들은 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출 만기도 연장하고 있다. 국민은행은 4월 29일부터 은행권 최초로 일반 분할상환 신용대출의 만기를 최장 5년에서 10년으로 늘렸다. 신한, 농협, 하나은행 등도 지난달 10년 만기 신용대출을 내놨다.

 

일각에서는 올 들어 대출 금리가 가파르게 오르고 있는 만큼 시중은행들의 초장기 대출 상품이 큰 효과를 거두기 어려울 것이라는 지적이 나온다. 실제로 14일 현재 국민 신한 하나 우리 등 4대 시중은행의 주택담보대출 고정금리(혼합형)는 4.33∼6.89%로 집계됐다. 지난해 말(3.6∼4.978%)과 비교해 5개월여 만에 상단이 1.912%포인트 급등했다.

또 초장기 대출이 대출자의 전체 상환 기간과 이자액 부담을 증가시켜 대출자들이 금융기관에 더 크게 종속되도록 만든다는 우려도 있다. 최근 가계 형편이 어려워져 기존 주택담보대출의 만기를 35년에서 40년으로 늘렸다는 김모 씨(37)는 “매달 내는 원리금 상환액은 줄어 처음엔 좋았는데 조금만 생각해보니 대출에 묶여 살게 되는 기간은 5년 이상 길어졌다”며 “조삼모사(朝三暮四)에 당한 기분이 들어 슬프다”고 말했다.

반면 중도 상환이나 대출 갈아타기 등이 가능하기 때문에 초장기 대출을 받더라도 이를 상환하는 데 큰 무리가 없다는 목소리도 나온다. 은행 관계자는 “만기가 늘어나면 부담해야 하는 총이자액도 늘어나지만 일정 기간이 지난 후부터 수수료 없이 중도 상환이나 대출 갈아타기가 가능하므로 불어난 이자를 그대로 감당하는 사람은 거의 없을 것”이라고 했다.

신용상 한국금융연구원 금융리스크연구센터장은 “만기 연장은 대출 수요자들에게 한도를 늘리거나 상환 부담을 줄일 수 있는 선택권을 준다는 점에선 긍정적”이라며 “다만 금리가 계속 뛰고 있어 만기 연장 상품을 잘 선택하지 않을 수 있다”고 전망했다.

 

○ 보금자리론, 적격대출은 만기 50년

7월부턴 DSR 40%가 적용되는 총대출액 기준이 기존 2억 원에서 1억 원으로 강화된다. DSR 규제를 적용받는 사람이 더욱 많아지는 만큼 은행들은 초장기 대출을 통해 한도를 늘리려는 수요도 커질 것으로 보고 있다. 금융위원회는 7월 규제 강화로 전체 대출자 1999만686명 가운데 29.7%(595만3694명) 정도가 DSR 규제 대상에 포함될 것으로 추산했다.

실제로 DSR 규제 강화를 앞둔 현재 초장기 대출은 업권과 상품을 막론하고 점점 확산되는 모양새다. 삼성생명은 보험업계 최초로 지난달 10일부터 주택담보대출 상품의 만기를 기존 30년에서 40년으로 늘렸다. 삼성화재, KB손해보험 등 다른 보험사들도 40년 만기 주택담보대출을 내놨다.

보금자리론이나 적격대출 같은 정책금융 상품의 최장 만기는 40년에서 50년으로 늘어날 예정이다. 기획재정부는 지난달 30일 보금자리론과 적격대출 등 정책 모기지 상품의 최장 만기를 50년으로 늘려 올 8월 출시하기로 했다. 기재부는 “그동안의 주택 가격 상승과 금리 인상 등을 감안해 50년 초장기 만기 상품을 도입하기로 했다”고 설명했다.

-신지환 경제부 기자, 동아일보(22-06-15)-

 

 

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