[ ..무용지물 된 청약통장] [내가 살 집은 어디인가] ....

[반년 새 5조 원 이탈, 무용지물 된 청약통장]

[내가 살 집은 어디인가]

[추락하는 중국 부동산]

 

 

 

반년 새 5조 원 이탈, 무용지물 된 청약통장

 

2009년 봄 시중은행엔 ‘청약 헬프 데스크’라는 별도의 상담 창구가 마련됐다. 새 주택청약종합저축 출시를 앞두고 빗발치는 고객 문의를 소화하기 위해서였다. 사전 예약으로 가입을 신청한 사람만 200만여 명. 청약예금·부금·저축으로 나뉘어 있던 청약통장의 기능을 모두 더한 데다 누구나 조건 없이 가입할 수 있어 폭발적 인기를 끌었다. 이자율 또한 연 4.5%로 높아 자녀 이름으로 통장을 만드는 이들이 많았다. 기존 청약통장 3인방과 새 통장은 2015년 9월 통합됐고 이듬해 가입자 2000만 명을 돌파했다.

▷아파트 청약통장은 신상품이 나오거나 집값이 급등할 때면 가입자가 눈에 띄게 몰렸다. 청약 당첨만으로 수억 원대 시세차익을 누릴 수 있을 때는 특히나 그랬다. ‘로또 아파트’ 원조로 꼽히는 2006년 판교신도시 3330채 동시분양에서는 청약통장 46만여 개가 쓰였다. 지난 정부에선 청약제도가 20차례나 바뀌어 전문가조차 헷갈릴 정도였지만 청약통장 가입자는 역대 최대인 2800만 명을 넘겼다. 치솟는 집값을 잡겠다며 분양가 상한제를 확대한 탓에 시세의 반값도 안 되는 ‘로또 청약’ 단지가 속출했기 때문이다.

▷하지만 지난해 6월 정점을 찍었던 청약통장 가입자는 줄곧 내리막을 걷고 있다. 7개월 새 86만 명이 줄었다. 작년 초만 해도 통장을 해지하는 사람이 월간 25만 명 정도였지만 연말로 갈수록 갑절로 불었다. 새로 들어오는 이는 없고, 통장을 깨는 사람만 있으니 청약통장 예치금도 반년 만에 5조 원 넘게 빠졌다. 전체 예치금은 조만간 100조 원 밑으로 떨어질 것으로 보인다.

 

▷이는 부동산 침체로 청약시장에도 한파가 몰아닥친 여파다. 집값이 떨어지고 미분양 아파트가 급증하면서 청약통장이 내 집 마련의 필수조건이라는 인식이 사라진 것이다. 정부가 지난해 11월 청약통장 금리를 1.8%에서 2.1%로 높였지만 일반 예·적금에 비해 쥐꼬리 수준인 것도 해지를 부추기고 있다. 고금리, 고물가에 경기 침체까지 겹치자 무용지물이 된 청약통장을 깨서 빚부터 갚거나 급전을 마련하는 사람도 많아졌다.

▷청약에 당첨되려면 통장을 오래 갖고 있는 게 중요하지만 이 같은 충고도 이탈 행렬을 막기엔 역부족이다. 부동산 규제 완화에 힘입어 최근 아파트 거래가 반짝 살아나긴 했지만 청약 지표들은 집값 추가 하락에 힘을 싣고 있어서다. 지난달 청약에 나선 아파트 대부분이 미달됐고, 수도권 대단지에서도 분양가보다 낮은 마이너스 프리미엄 매물이 쏟아지고 있다. 그럼에도 한국의 집값은 여전히 비싼 수준이다. 로또 사는 심정으로 청약통장에 가입하는 시절을 이제 끝낼 때가 됐다.

-정임수 논설위원, 동아일보(23-02-21)-

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내가 살 집은 어디인가

 

부동산 시장 하락세라지만, ‘미혼 1인 가구 여성’에 여전히 가혹
청년들 바람은 ‘사람 살 만한 집 얻는 것’… 다양한 주택 정책 필요 

 

“더 사실 건가요? 그만 사실 건가요?”

 

내년 초 전세 계약 만료를 앞두고 집주인과 부동산의 전화가 빗발쳤다. 그들의 질문은 간단했다. 이사를 갈지 말지 빨리 결정하라는 것. 졸지에 계약 만료가 여섯 달이나 남은 시점부터 골머리를 앓았다. 집주인은 재계약을 원한다면 전세금 5%를 올릴 것이라는 말까지 전했다.

 

“며칠만 더 생각할 시간을 주세요.” 빨리 결정하라고 보채는 집주인을 뒤로한 채 2년마다 열어보는 부동산 앱을 다시 깔았다. 그 안에 알고 싶지 않은 진실이 있었다. 내가 갈 만한 빌라의 시세는 2년 사이 몇 천만원부터 1억원 이상씩 올라 있었다. 전국적으로 집값이 하락하고 세입자 우위의 시장이 되었다는 말은 허상인 듯했다. 서울 지도를 하릴없이 늘렸다 줄였다 하며 허탈함을 느꼈다.

 

‘결혼하지 않은 1인 가구 여성’의 신분으로 30대에 접어든 뒤 마주한 부동산 시장은 생각보다 더 가혹했다. 올해 들어 아파트 시세가 떨어졌다고 한들, 이미 치솟아 있는 주택 가격에 ‘과연 내가 부동산 사다리를 부여잡을 수 있을까?’ 회의적인 생각이 가득 찼다. 아파트 시세를 확인하는 웹사이트에 들어가면 나는 들어갈 수 없을 것만 같은 그들만의 리그였다. 신혼부부, 다자녀, 부양가족 가점. 나는 그 어떤 카테고리에도 들어가지 못하고 부유했다. 아파트는 여전히 먼 나라 이야기였다.

 

‘청포자(청약 포기자의 준말)’라는 말이 실감 났다. 매달 10만원씩 납입하는 청약 통장은 그저 뜬구름 같았다. 삶의 방향을 운에 기대고 싶지 않다는 신념으로 로또 한번을 사본 적이 없는데, 어림없는 청약 가점으로 ‘추첨제’에 운을 시험해야 한다는 사실이 싫었다. 설상가상, 청약에 당첨된다고 해도 높은 분양가와 대출 이자를 감당해 낼 자신이 없어 청약은 도전조차 해 보지 못했다. 지금껏 나도 ‘청포자’ 중 한 명이었다.

 

그렇다면 그저 작은 집에 살면 되는 것일까. 답은 그렇지 않다. 1인 가구라고 해서 6평 원룸에 만족해야 할 이유는 없다. 주방과 거실, 그리고 방이 분리되지 않은 ‘원룸’이라는 형태는 그 안에 누가 살든 삶의 질을 급격하게 떨어뜨리며 종국에는 정신 건강을 위협하는 요소가 되기도 한다. 몇 해 전부터 꾸준하게 제기되는 청년 고독사의 현장을 보면, 3평에서 5평 남짓 원룸이라고 한다. 일자리를 얻기 위해 수도권에 진입한 청년들이 맞닥뜨리는 현실이다.

 

사회생활을 시작한 이래, 나의 노동 소득이 늘어나는 속도는 집값이 올라가는 속도를 절대 따라잡을 수 없었다. 동시대를 살아가는 청년층 대부분에게 해당하는 이야기일 것이다. 그 때문에 ‘청년 주거 빈곤’은 어제오늘의 이야기가 아니다. 이를 해결하고자 다양한 정책들이 존재하지만, 실효성이 크지 않다. 대부분의 제도가 신혼부부와 청년을 한데 묶어 놓아 오롯이 독신 청년을 위한 제도가 없기 때문이다. 심지어 역세권 청년 주택은 비싼 보증금과 월세를 감당하지 못해 당첨을 포기하는 입주자들이 40%에 육박하기도 한다. 금리 인상에 따른 이자 부담과 깡통 전세의 위험을 피하고자 공공주택의 문을 두드려 보려고 해도 쉽지 않은 현실이다.

 

얼마 전에 발표된 ‘미혼 특공’으로 대표되는 청약 제도 개편이 청년들의 삶을 얼마나 개선할 수 있을지 아직은 의문스럽지만 기대해 보는 이유도 여기에 있다. 이 기대는 단순히 청년들이 아파트를 살 수 있기를 바라는 것이 아니라, 모두에게 좋은 집이 있어야 한다는 뜻이 아니라, 적어도 사람이 살 만한 집에서 살기를 바라는 소망의 발현이다. 또한 살 만한 집을 얻을 방법이 청약이라는 제도 하나에 집결되지 않기를 바란다. 그 기대를 안고, 나는 묵묵히 인상된 전세금을 마련해 이체할 예정이다.

 

-서솔 유튜브 ‘하말넘많’ 운영자, 조선일보(22-12-01)-

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추락하는 중국 부동산

 

[최유식 전문기자의 Special Report]

 

중국 부동산 ‘20년 잔치’ 끝났다… “일본식 거품 붕괴 막자” 총력전 

 

올 들어 미국을 비롯한 전 세계 각국은 인플레이션을 막기 위해 앞다퉈 금리를 올리고 있지만, 중국은 상황이 정반대이다. 작년 12월 1년 만기 대출우대금리(LPR)를 0.05%포인트 인하한 데 이어, 올 4월과 5월, 8월에 잇달아 대출 금리를 내렸다. 11월 26일에는 은행 지급준비율을 0.25% 인하해 시중에 5000억위안(약 93조원)의 돈을 풀기로 했다.

 

이런 엇박자 행보를 하는 건 1년 이상 추락을 거듭하는 부동산 경기의 안정이 다급하기 때문이다. 그동안 부동산 기업 돈줄 죄기에 앞장서온 인민은행과 은행보험관리감독위는 11월 11일 부동산 기업들의 대출 상환 기간을 1년 연장해주는 내용의 16개 금융 지원 대책을 내놓기도 했다.

 

집값 14개월 연속 추락

 

중국 부동산은 작년부터 맥없이 추락하고 있다. 작년 9월 전국 70개 주요 도시의 집값이 내림세로 돌아선 이후 올 10월까지 14개월 연속으로 집값이 떨어졌다. 베이징, 상하이 등 일부 대도시를 제외하고는 대부분의 도시가 집값 하락세에서 벗어나지 못하고 있다. 

 

전국 주요 70개 도시 신규 분양 주택, 기존 주택 가격 추이

 

집값 하락 속에 신규 분양 주택 판매액도 급감하는 추세이다. 올 2월까지 작년 동기 대비 -19.3%가 감소했고 5월까지는 -31.5%까지 폭락했다. 주택 수요자들이 집값 하락을 예상하고 분양을 꺼리는 것이다. 중국 정부가 집계해 발표하는 부동산 경기 지수도 올 10월 94.70까지 하락했다. 부동산 경기지수는 100 이상은 호경기, 이하는 불경기를 의미한다. 파이낸셜타임스(FT)는 “중국 금융 당국이 부동산 시장 지원을 위한 패키지 대책을 내놓았지만, 단기적으로 숨통을 터주는 정도로 시장 전반의 위축된 심리를 돌려놓기에는 역부족”이라며 “수요자들이 부동산 투자 대신 은행에 돈을 넣으면서 9월까지 은행 예금이 기록적으로 증가했다”고 보도했다.

 

연착륙 대책이 부른 대혼돈

 

중국 부동산은 1998년 주룽지 당시 총리가 기존의 주택 배분 제도를 폐지하고 주택 상품화 시대를 연 이후 20여 년 동안 줄곧 상승 가도를 달려왔다. 2008년 글로벌 금융 위기 직후 등 일시적인 하락기를 제외하고는 계속 올라 ‘부동산 불패’ 신화까지 만들어졌다.

 

하지만 지난해부터 중국 부동산 거품이 1991년 거품 붕괴 당시의 일본보다 더한 수준으로 거품 붕괴의 위험이 크다는 지적이 중국 국내외에서 제기되기 시작했다. 닛케이 보도에 따르면 광둥성 선전과 베이징의 소득 대비 주택 가격 비율(PIR)은 각각 57배와 55배로 1990년대 거품 붕괴 당시 도쿄(18배)보다 훨씬 높다. 국무원(정부) 발전연구센터 거시경제연구실 부주임을 지낸 경제학자 런즈핑(任澤平)은 작년 7월 언론 기고문에서 “2020년 기준 중국의 주택 시가총액은 62조6000억달러로 미국(33조6000억달러)의 2배, 일본(10조8000억달러)의 6배 수준”이라며 중국 정부에 부동산 시장 연착륙을 위한 정책 수립을 촉구했다.

 

중국 정부는 2020년 8월부터 대형 부동산 업체의 부채 비율을 대폭 내리고 현금 보유 비율을 올리는 내용의 ‘3개 레드라인’을 제시하며 시장 압박에 들어갔다. 하지만 이 조치가 부동산 대란의 단초가 됐다. 단기간에 부채를 줄이기가 쉽지 않았던 헝다그룹 등 대형 부동산 개발 업체들이 줄줄이 자금난에 봉착하면서 부동산 시장 전반이 대혼돈에 휩싸인 것이다.

 

개발 업체들이 자금난 속에 제때 공사를 진행하지 못하면서 입주가 무기 연기되는 아파트 단지가 속출했다. 올 초부터는 입주 예정자들이 “언제 입주할지 모르는데 더 이상 장기주택담보대출(모기지) 상환금을 내지 않겠다”며 모기지 상환 거부 운동에 들어가는 일까지 벌어졌다. 전국적으로 집단 상환 거부에 나선 아파트 단지가 300여 개에 이른다고 한다.

 

모기지 상환 거부는 입주 예정자들에게 돈을 빌려준 지방 상업은행의 도산으로 이어져 금융 위기로 번질 조짐까지 보인다. 여기에 과도한 코로나 19 방역으로 소비·투자 등 경제 전반이 위축되자 중국 정부는 부동산 구조 조정을 일시 중단하고 시장 지원 정책까지 내놓고 있다.

 

“일본보다 더한 거품 붕괴 올 것”

 

중국은 부동산이 전체 국내총생산(GDP)에서 차지하는 비율이 25%에 이른다. 주택 담보 대출이 은행 대출에서 차지하는 비율도 30%를 넘는다. 부동산은 철강, 화학, 가전, 가구 등 연관 산업에 미치는 영향도 커 거품 붕괴는 중국 경제 위기로 이어질 수도 있다는 게 전문가들의 분석이다. 일본경제산업연구센터(JCER) 콴즈슝 선임연구원은 올 2월 보고서에서 “중국 철강 생산량의 59%가 부동산 분야에서 소비된다”며 “부동산 시장 하락은 실물 경제와 금융에 큰 영향을 미칠 것”이라고 했다.

 

중국 부동산이 1990년대 초반 일본 거품 붕괴 때처럼 ‘잃어버린 20년’의 수렁에 빠질 것이라는 우려도 나온다. 과도한 부동산 거품, 미중 무역 마찰, 인구의 급격한 고령화 등이 1990년대 거품 붕괴 당시 일본 상황과 유사하다는 것이다. 파노스 무도쿠타스 미국 롱아일랜드대 교수는 지난 7월 ‘인터내셔널 비즈니스 타임스’ 기고문에서 “중국 부동산은 거품 붕괴 직전”이라며 “중년 인구의 감소와 급격한 노령화 등 인구 측면에서 불리해 일본보다 더한 거품 붕괴를 겪을 수 있다”고 썼다.

 

반면, 콴즈슝 선임연구원은 “거품 붕괴 당시 일본은 선진국이었지만 중국은 여전히 개발도상국이라는 점에 차이가 있다”며 “거품이 붕괴하더라도 5% 전후의 성장률을 유지한다면 ‘잃어버린 20년’ 같은 장기 침체는 겪지 않을 것”이라고 했다.

 

[지방정부도 비상… 재정 수입 42% 차지하는 토지매각 급감]

 

올 상반기 31.4%나 줄어… 재정 적자는 작년 3배로 급증

 

중국 부동산 업체들이 자금난에 시달리던 지난해 중국 각 지방정부에서는 분양 주택을 시세보다 싼 가격에 분양하는 것을 금지하는 ‘분양가 하한제’를 잇달아 도입했다. 업체들이 시세보다 20~30% 싼 가격에 아파트를 할인해 분양하는 것을 차단하고 나선 것이다.

 

중국 토지 매각 수입

 

지방정부들이 이처럼 ‘분양가 하한제’까지 도입하고 나선 데는 그만한 이유가 있다. 국가 토지를 부동산 개발업체에 아파트용 부지로 팔아 거두는 ‘토지 양도금(土地出讓金)’ 수입이 한 해 지방 재정의 40% 이상을 차지하기 때문이다. 지방정부의 살림살이가 부동산에 달렸으니 시세 하락을 방치할 수가 없는 것이다.

 

작년 토지 양도금 수입이 지방 재정 수입에서 차지하는 비율은 41.5%나 됐다. 저장성, 장쑤성 등 경제가 발달한 동부 연안 지역은 그 비율이 50%를 넘는 곳도 있다.

 

1982년 개혁·개방 1번지인 선전에서 처음 걷기 시작한 토지 양도금은 해마다 큰 폭으로 증가해왔다. 2020년에는 전년보다 15.9%가 증가한 8조4142억위안(약 1560조원)으로 처음으로 8조위안대의 벽을 넘었다. 하지만 부동산 위기가 본격화된 2021년에는 증가율이 3.5%로 크게 둔화했고, 올해는 2조3622억위안으로 작년 상반기보다 31.4%나 급감했다.

 

지방 재정은 민생과 직결된다. 코로나19 방역 비용은 물론, 양로연금과 의료보험 같은 복지 예산도 모두 지방 재정이 부담한다.

 

부동산 경기가 나빠져 토지 양도금 수입이 줄면서 지방 정부 재정은 적자가 눈덩이처럼 불어나고 있다. 중앙과 지방을 합친 중국의 재정 적자는 올 들어 9월까지 7조1600억위안으로 작년 동기(2조6000억위안)의 3배 수준에 이른다.

 

-최유식 동북아연구소장, 조선일보(22-12-01)-

 

 

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