[세계 주요국 중 가계 빚이 GDP보다 많은 유일한 나라] ....

[세계 주요국 중 가계 빚이 GDP보다 많은 유일한 나라] 

[집값 폭락 언제 끝나나… 이 네가지 변수 보면 알수 있다]

[한국 부자 지형도] 

['빚으로 지은 집']

 

 

 

세계 주요국 중 가계 빚이 GDP보다 많은 유일한 나라

 

2년 가까이 이어진 통화긴축 기조에도 한국의 가계 빚은 국가 경제 규모를 고려할 때 세계 주요국 가운데 가장 많은 것으로 집계됐다. 가계 빚이 국내총생산(GDP)을 넘어선 나라는 한국이 유일했다. 경기 침체가 계속되는 상황에서 한계 수위에 다다른 가계 빚이 금융과 경제 전반에 연쇄 충격을 줄 수 있는 만큼 선제적인 대책 마련이 시급하다.

국제금융협회(IIF)의 세계부채보고서에 따르면 1분기 기준 한국의 GDP 대비 가계부채 비율은 102.2%로 주요 34개국 중 가장 높았다. 한국은행의 기준금리 인상으로 지난해 하반기부터 가계부채 증가세가 꺾였는데도 여전히 1위 불명예에서 벗어나지 못한 것이다. 팬데믹 기간 자영업 위기와 ‘빚투’ 열풍이 겹쳐 전례 없이 불어난 가계부채를 예전 수준으로 되돌리기에는 역부족이라는 분석이 나온다.

1850조 원을 넘어선 가계 빚은 경기 침체, 고물가 등과 맞물려 대출 부실과 취약 가구의 줄도산으로 이어질 우려가 크다. 이미 1분기에 벌어들인 것 이상을 쓴 적자가구는 27%나 된다. 서민들이 주로 이용하는 저축은행 연체율도 3월 말 평균 5%를 넘어섰다. 저신용·저소득층, 영세 자영업자 등 취약층부터 부채 위기 상황으로 내몰리고 있는 것이다.

 

국내외 기관들이 올해 경제성장률 전망치를 1%대 초반으로 잇달아 낮춘 가운데 위험 수위로 불어난 가계 빚이 경기 침체를 가속화시킬 가능성을 배제할 수 없다. 한은은 최근 보고서에서 GDP 대비 가계부채 비율이 80%를 넘으면 성장률이 낮아지고 경기 침체 확률이 높아진다고 경고했는데, 임계치를 한참이나 벗어났다. 여기에다 최근 대출 금리 하락과 부동산 거래 증가로 주춤하던 가계 빚이 다시 늘어날 조짐이어서 우려를 가중시키고 있다.

 

한국 경제의 아킬레스건인 가계 빚에 대한 경고는 어제오늘의 일이 아니다. 부채 통계엔 잡히지 않지만 우리 경제 뇌관으로 떠오른 전세보증금이나 사실상 가계 빚이나 다름없는 자영업자 대출까지 포함하면 부채 쓰나미가 한꺼번에 몰려올 가능성에 대비해야 한다. 9월이면 정부가 코로나19에 대응해 대출 만기 연장과 이자 상환 유예를 해준 조치도 끝나 선제적으로 대응할 시간이 얼마 남지 않았다. 정부와 금융권은 부채 총량을 획기적으로 줄이는 한편 상환 능력이 떨어지는 채무자를 집중 관리해 부실이 경제 전반으로 확산되는 것을 막아야 한다.

 

-동아일보(23-05-31)-

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집값 폭락 언제 끝나나… 이 네가지 변수 보면 알수 있다

 

[차학봉 전문기자의 Special Report]
집값 반등 예측할 변수
‘금리·전세·미분양·부담지수’ 

 

집값 반등의 4대 변수

 

미국발 고금리 영향으로 서울 아파트 가격이 11월 1.45%(KB국민은행 조사) 하락하는 등 주택 가격이 급락세를 보이고 있다. 서울 , 인천, 대구, 세종 등 상당수 지역에서 고점 대비 30~40% 하락한 이른바 ‘초급매물’이 일부 거래되면서 ‘폭락 공포’가 급속도로 확산하고 있다. 미분양 아파트가 급증하면서, 건설사 연쇄 부도 우려도 나온다. 전세가까지 급락, 보증금을 제때 반환받지 못하는 세입자도 늘고 있다. 정부는 주택 시장 경착륙을 우려, 일종의 다주택 장려 정책인 민간 임대주택 사업자 제도 부활 등 대책을 속속 내놓고 있다. 대책 발표 후 서울 등 아파트 매물이 줄면서 ‘집값 내년 반등론’도 고개를 들고 있다.

 

◇장기 침체 VS 내년 바닥론

 

집값 폭락론 유튜버로 유명한 ‘쇼킹부동산’은 최근 ‘역전세 대란’이라는 책에서 2023~2024년 초가 내 집 마련 적기라고 주장했다. 이번 침체는 미국발 고금리라는 돌발 변수로 급락한 만큼 급반등 가능성이 있다는 것이다. IMF 외환 위기 때는 폭락했던 집값이 1년 만에 급반등한 ‘V’자형 회복을 했다. 반면 한문도 연세대 겸임교수는 3년, 이현철 아파트사이클연구소장은 7년 정도 하락할 가능성이 있다고 전망한다. 1990년대와 2008~2013년 집값 침체기에는 장기간 하락한 후 반등했다. 장기 하락론의 근거는, 금리 정상화에 상당한 시간이 걸리고, 2026년부터 3기 신도시 대량 입주, 재건축 재개발 규제 완화에 따른 공급 급증 등 이른바 ‘공급 폭탄’이 터질 가능성이 있다는 것이다. 집값은 누구도 예상치 못한 변수가 좌우하는 경우가 많아 반등 시점을 정확하게 예상하는 것은 불가능하다. 이번 집값 폭락은 러시아의 우크라이나 침공으로 촉발된 초인플레이션을 잡기 위한 미국의 급격한 금리 인상이라는 돌발 변수가 방아쇠를 당겼다. 안명숙 루센트블록 부동산 총괄이사는 “금리, 미분양, 전세 시장 상황 등에 따라 반등 시기가 앞당겨질 수도, 3~4년 지연될 수도 있다”고 말했다. 

 

인천시 연수구 동춘동 청량산에서 바라본 송도국제도시에 고층 아파트 건물들이 서 있다. 지난 해 집값 급등을 주도했던 인천 송도는 올해 고점대비 30~40% 떨어진 초급매물이 거래되고 있다. / 연합뉴스

 

◇미국 금리 인하가 반등 신호탄

 

부동산 시장에서는 “금리 앞에 장사 없다”는 말이 유행이다. 한국의 금리는 미국 금리에 좌우된다. 올 초 0.25%였던 미국 기준금리가 최근 4.5%까지 올랐다. 한국도 미국 금리 인상에 맞춰 작년 말 1%에서 최근 3.25%까지 올렸다. 내년 하반기 반등론의 근거는 미국 금리가 내년 고점을 찍고 하락할 가능성이 있다는 것이다. 미국 금리 인하가 2024년 이후로 미뤄질 경우, 반등 시기는 그만큼 지연될 수 있다. 금리와 함께 집값 향방을 가를 또 다른 변수는 경기 침체와 금융 위기 발생 여부다. 김선덕 전 주택도시보증공사 사장은 “유동성 축소 과정에서 리먼 쇼크와 같은 금융 위기나 경기 침체가 발생할 경우, 집값 회복은 늦어질 것“이라면서 “급증하는 한국의 무역 적자가 집값 회복의 발목을 잡을 수 있다”고 말했다. 한국의 연간 무역 적자는 500억 달러 안팎으로 예상되는데, 글로벌 금융 위기 때인 2008년 132억6700만달러 적자 이후 14년 만에 적자를 기록한다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “글로벌 경제가 본격적인 침체 국면으로 접어들면 한국 경제도 수출 부진, 저성장에 빠져 부동산 시장의 회복이 지연될 수 있다”고 말했다.

 

◇미분양 감소와 전세가 주목해야

 

집값 반등의 또 다른 전제 조건은 미분양 감소다. 미분양은 작년 말 1만7710가구에서 10월 4만7217가구로 급증했다. 내년 초에는 6만가구를 넘을 전망이다. 특히 오피스텔, 생활형 숙박 시설 등을 포함하면 7만~8만 가구로 예상된다. 미분양이 급증하면 건설사들이 자금 확보를 위해 할인 판매 등을 실시, 주변 아파트 시세를 끌어내린다. 미분양과 함께 주택 시장의 반등 여부를 가늠해볼 수 있는 지표가 전세 시장이다. 이번 집값 하락은 전세 가격 급락을 동반한 것이 특징이다. 이현철 부동산 사이클 연구소장은 “부동산 시장의 방향을 결정하는 1차 요인은 대중심리, 전세, 분양, 정책”이라며 “분양이 본격적으로 감소하고, 전세 매물 부족 현상이 발생하면 부동산 시장이 하락세에서 상승세로 전환하는 신호로 해석할 수 있다”고 말했다. 올 들어 극도로 줄어든 주택 거래량의 증가도 반등의 전제 조건이다.

 

◇주택 구입 부담지수로 고평가 판단

 

전문가들은 주택 구입 부담지수로 내 집 마련의 적기를 판단할 수 있다고 조언한다. 주택구입 부담지수는 중위 소득 가구가 표준 대출로 중간가격 주택을 구입할 때의 대출 상환 부담을 나타내는 지수인데, 100이면 소득의 25%를 원리금 상환에 쓴다는 의미다. 가계 소득과 금리, 집값을 모두 아우르는 지수로, 집값의 저평가와 고평가를 판단할 수 있다. 한국주택금융공사 주택금융연구원이 분기별로 발표한다.

 

서울에선 지수가 2분기에 사상 최고치인 204를 찍었다. 소득의 절반 이상을 주택 담보대출 상환에 쓴다는 의미이다. 2004년 조사 이후 주택 구입 부담지수 평균은 126이며 2008년 164.8을 정점으로 하락, 2015년 83.7까지 내려갔다. 한문도 연세대 겸임교수는 “서울의 주택 구입 부담지수가 130~140 정도까지 내려갈 때 주택 구입을 적극 고려하면 될 것”이라고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “구매 대상 주택과 구입 예상가를 미리 정하고 급매물을 고르는 것이 좋다”면서 “현재 지역에 따라 30~40%까지 떨어진 급매물은 가격이 큰 폭으로 하락하기는 어렵다”고 말했다.

 

[한국이 글로벌 집값 하락 1위]

 

나이트프랭크, 3분기 56國 조사… 부채비율 높고 변동금리 많아 직격

 

미국발 금리 인상으로 전 세계 집값이 조정기로 접어든 가운데 한국의 하락 폭이 가장 큰 것으로 조사됐다. 한국은 집값이 급등한 데다 가계 부채 비율이 높고 변동금리 대출이 많아 금리 인상에 취약, 다른 나라보다 하락 폭이 크다. 

 

영국 부동산 정보 업체 나이트프랭크의 ‘글로벌 주택 가격 지수’(Global House Price Index) 3분기 조사에 따르면 56개 조사 대상국 중 한국이 하락율 1위를 기록했다. 3분기 조사 대상국의 전년 동기 대비 평균 상승률은 8%였다. 집값이 하락한 국가는 한국(-7.5%)을 비롯해 홍콩(-7.1%), 중국(-2.2%), 뉴질랜드(-2%) 등 6개 국가이다. 상승률 1위는 금리를 내려 초인플레이션이 발생한 튀르키예(189.2%)이다. 헝가리(23.7%), 아이슬랜드(22.8%) 싱가포르(13.6%) 등도 두 자릿수 상승률을 기록했다. 작년 3분기 조사에서 한국의 상승률은 26.4%로, 56개 국가 중 상승률 2위를 기록했다. 한국의 집값 하락률이 높은 것은 주택 담보대출이 대부분 변동금리여서 금리 인상 충격에 취약하기 때문이다. 국제금융협회(IIF)의 세계 부채 보고서에 따르면 6월 말 한국의 GDP 대비 가계 부채 비율은 102.2%로 조사 대상 주요 35국 가운데 1위였다.

 

-차학봉 부동산전문기자, 조선일보(22-12-29)-

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한국 부자 지형도

 

“부자들은 자산을 취득한다. 그렇지만 가난한 이들과 중산층은 부채를 얻으면서 그것을 자산이라고 여기지.” 베스트셀러였던 책 ‘부자 아빠 가난한 아빠’의 저자 로버트 기요사키는 저서에서 자산과 부채의 차이점을 제대로 이해해야 제대로 투자할 수 있다고 강조한다. 집을 사기 위해 얻은 대출금은 수익을 창출하지 못하는 ‘나쁜 빚’이며 그렇게 구한 집은 자산이 아닌 부채라는 게 그의 관점이었다.

▷10여 년 전 세계적으로 인기를 끌었던 그의 주장은 최근 빚 폭탄에 직면한 한국의 영끌족들에게 다시 소환되고 있다. 수억 원씩 대출을 받은 뒤 치솟는 금리에 허리가 휘는 이들이 새삼스럽게 부채의 무거움을 곱씹고 있는 때다. 돈 굴리는 법을 안다는 부자들의 부채 대응 움직임을 일찍 알았더라면 이들에게 도움이 됐을까. KB금융그룹이 발간한 ‘2022 한국 부자 보고서’에 따르면 코로나19 팬데믹 기간에 부자들은 금융부채 비중을 크게 낮췄다. 전례 없는 봉쇄, 방역 조치로 경제가 타격받는 상황에서 빚 관리에 우선순위를 뒀다는 의미다.

▷한국 부자의 61.8%는 ‘부채는 자산이 아니다’라고 생각한다는 조사 결과도 나왔다. ‘부채는 자산이다’는 회계학의 기본 공식과는 거꾸로 가는 인식이지만, 그만큼 부채의 레버리지 효과보다는 위험성이 커진 시점이라는 의미이기도 하다. 이들이 향후 자산 운용의 가장 큰 위험 요인으로 꼽은 것도 금리 인상(47%)이다. 최소 내년 말까지 지속될 것으로 보이는 고금리 기조로 볼 때 빚부터 줄이는 게 부(富)를 유지하는 길이라는 게 부자들의 현재 판단인 셈이다.

 

▷비트코인 같은 디지털자산에 투자했다는 부자들이 많지 않은 것 또한 눈에 띄는 특징이다. 앞으로도 투자하지 않겠다는 응답이 60% 가까이 된다. 디지털자산 가치의 변동률이 너무 높고(36.1%), 내재가치가 없기 때문(29.6%)이라는 게 이들이 댄 이유다. 가상화폐 등으로 대박을 터뜨린 성공 스토리의 홍수에 휩쓸리지 않고 실물 위주의 보수적 투자에 집중한 부자들의 성향이 드러나는 부분이다.

▷한국 부자들이 ‘부자’로 인정하는 총자산의 기준은 100억 원. 금융자산 10억 원 이상 보유자를 부자로 분류한 보고서의 기준보다도 훨씬 높다. 한국 부자의 수는 해마다 늘어나고 있으며, 3040 신흥 부자 중 상당수는 부모로부터 종잣돈을 물려받은 금수저들이라고 한다. 집 1채를 마련하기도 빠듯한 영끌족으로서는 남의 나라 이야기 같은 내용도 보고서에는 적지 않다. 그래도 핵심은 ‘어떻게 부자가 될 것인가’일 터. 경기 불확실성이 커지는 시기, 부채 관리에 집중하며 다음 투자 기회를 노리는 부자들의 촉을 읽어내는 게 먼저다.

-이정은 논설위원, 동아일보(22-12-05)-

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빚으로 지은 집'

 

'빚으로 지은 집(House of Debt)'은 미국 신예 경제학자 아티프 미안 프린스턴대 교수와 아미르 수피 시카고대 교수가 2014년 함께 쓴 역작이다. 2008년 글로벌 금융 위기 전 급증했던 가계 부채가 어떻게 미국 경제를 위기에 취약하게 만들었는지 분석했다. 래리 서머스 전 미국 재무장관은 "2008년 위기 이후 가장 중요한 경제학 서적"이라 극찬했다.

두 저자는 미국 위기의 원인을 가계 부채 급증에서 찾았다. 2000년 이후 불과 7년 만에 가계 부채는 두 배로 늘었다. 1930년대 대공황이 터지기 직전에나 있었던 현상이었다. 빚내서 소비하느라 경기는 좋았을지 모르지만 위기의 싹이 잉태됐다. 위기가 터진 후 일자리를 잃고 대출 상황에 허덕이던 가계는 소비를 확 줄였다. 이는 다시 일자리를 줄이는 악순환을 만들었다. 압류 주택을 투매하자 집값은 더 떨어졌다. 빚으로 지은 집 거품이 사라지자 '소비 불황'이 덮쳤다.

주택 거품이 생겼다 터지는 것을 본 미국과 달리 우리는 '빚으로 지은 집'이 얼마나 경제 위기에 취약한지 가늠하지 못한다. 지금은 은행 빚으로 집 사는 게 당연한 것 같지만, 20년 전만 해도 우리 사회는 그렇지 않았다. 1990년대 초중반 가계 저축률은 20%를 넘나들었다. 벌어 쓸 수 있는 돈 중 5분의 1은 예금했다는 뜻이다. 집을 사려면 저축해 돈을 모아야 했다. 당시는 '저축으로 지은 집'이 대부분이었다.

그러다 2000년대 들어 빚으로 지은 집이 늘어났다. 외환 위기 후 집값이 오를 때 목돈 없던 사람들은 빚을 내 집을 사기 시작했다. 마침 대기업들이 무너져 돈 빌려 줄 데가 없던 은행들은 그 틈새에서 활로를 찾았다. '이자만 갚는 3년 만기 주택 대출'이 등장했고 집값과 대출액은 서로 상승작용을 했다. 가계 저축률은 한때 1%대로 떨어졌다.

이제 저축으로 지은 집은 눈 씻고 봐도 찾기 힘들다. 온통 빚으로 지은 집들뿐이다. 2006년 말 602조원이던 가계 대출은 올해 6월 말 1257조원으로 배로 불었다. 가계 가처분소득 대비 부채액이 1.6배로 세계 최상위 수준이다. 2008년 위기 전 미국처럼 허약한 체질이 되고 있다.

'빚으로 지은 집' 저자들은 '빚 탕감'을 하나의 해법으로 내놨다. 그러나 이는 빚 갚는 사람만 손해를 보는 사회를 만들 위험이 있다. 미국이 실제 택한 길은 소비를 줄여 빚을 갚는 '고통의 시간'을 보내는 것이었다. 그렇게 7~8년 흐르니 지금은 소비 여력이 생겨 가계 소비가 경기 회복의 불쏘시개가 되고 있다.

우리 정부는 지금 부동산을 통한 경기 부양과 가계 빚 급증 억누르기 사이에서 갈팡질팡한다. 빚으로 지은 집은 2008년 미국 경제를 마비시켰던 것 같은 파괴력이 있다. 위기가 터지면 '고통의 시간'이든 '빚 탕감'이든 큰 비용을 지불해야 한다. 미국의 추가 금리 인상도 다가오고 있다. 그러니 지금은 무엇보다 가계 빚 '지뢰' 제거에 집중할 때다.

-방현철 경제부 차장, 조선일보(16-08-29)-

 

 

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